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L’âge de raison
Espaces de coworking, centre d’affaires, fablabs… Les tiers-lieux ont le vent en poupe un peu partout en France. Pour faire face à cette nouvelle concurrence, l’offre immobilière classique commence à s’organiser en emboîtant le pas d’un phénomène porté par les nouveaux modes de travail qui réclament plus de flexibilité et de mobilité.
Conceptualisés en 1989 par le sociologue Américain Ray Oldenburg, les tiers-lieux ont le vent en poupe. Espaces de coworking, fablabs, pépinières d’entreprises, télécentres, centres d’affaires… Ces espaces de travail alternatifs, comparés au traditionnel bureau d’entreprise et au domicile du collaborateur, poussent comme des champignons dans l’Hexagone.
Sur la seule région Île-de-France, on dénombrait en 2016 près de 140 tiers-lieux dont la moitié située dans Paris intramuros. Sur l’ensemble de l’Hexagone, le site Bureaux à Partager a, lui, recensé dernièrement pas moins de 600 espaces de coworking, soit dix fois plus qu’en 2012.
« C’est indéniable, il y a une explosion de l’offre et de la demande sur les tiers-lieux et en particulier sur les espaces de coworking. Après, il y a coworking et coworking ! Vous avez des espaces réservés à des free-lances qui ne veulent plus travailler chez eux et qui viennent quelques heures par semaine dans ces lieux pour se sociabiliser. A côté de cela, vous avez des grandes entreprises qui pour éviter trop de transport à leurs collaborateurs louent des bureaux partagés de manière permanente. Et tous se retrouvent généralement dans les mêmes immeubles. Nous sommes face à une tendance très lourde qui est essentiellement liée à notre nouvelle façon de travailler et à notre rapport à la mobilité », explique Sophie Desmazière, présidente de BureauxLocaux, premier site d’annonces immobilières pour les entreprises en France.
En plein essor dans les grandes villes, les tiers-lieux connaissent aussi un développement remarquable dans les territoires ruraux. Et pour cause. Souvent soutenus par les régions et les collectivités, ils sont de véritables moteurs du dynamisme des territoires car ils incitent les travailleurs à s’y fixer. En effet, selon une étude de la Caisse des dépôts, le développement des télécentres (espaces de coworking 100% publics) permettrait de faire gagner en moyenne 56 habitants à une commune et d’y créer neuf emplois. On comprend donc mieux pourquoi des départements comme l’Ariège et le Cantal ont été parmi les pionniers à en ouvrir à la fin des années 2000.
Les brokers ne luttent pas
Si la rentabilité de ces tiers-lieux reste encore à prouver – selon une enquête du magazine Deskmag, 60% des espaces de coworking sont déficitaires à l’échelle mondiale –, une chose est sûre : ils obligent les professionnels de l’immobilier à repenser leur offre. « Quand vous avez une grande part de votre offre immobilière qui ne répond plus à la demande, vous devez la transformer. Tous les professionnels de l’immobilier sont sur le sujet et réfléchissent à la meilleure des façons pour s’adapter aux nouveaux usages », confirme Sophie Desmazière. Et les réponses varient en fonction des acteurs.
Chez les brokers en immobilier, la tendance est clairement à nouer des partenariats avec les opérateurs de tiers-lieux. Les BNP Real Estate, CBRE, Jones Lang Lasalle (JLL) et autre Cushman & Wakefield ne voient donc pas ces tiers-lieux d’un mauvais œil. « C’est vrai que l’on est potentiellement concurrent mais ce n’est pas sur les petites surfaces qu’ils gagnent leur vie. On noue donc des partenariats avec ces brokers en immobilier qui vont nous dénoncer leurs clients pour des petites surfaces. Ils savent que l’on est plus réactif qu’eux et que l’on est en mesure de les signer. En contrepartie, on leurs rétrocède une commission. C’est ce que fait Regus (leader des centres d’affaires et espaces coworking en France depuis des années, NDLR) » , développe Clément Meyer, directeur commercial de Morning Coworking, la marque dédiée au coworking créée par la start-up Bureaux à Partager (BAP). « Tous les brokers de la place dénoncent leurs petits clients. Ils récupèrent des commissions et gagnent ainsi du temps pour gérer leurs plus gros clients. Nous ne sommes donc pas concurrents sur l’utilisateur final. »
Les foncières s’adaptent
« Les foncières commencent à revoir leur copie en incluant des espaces de coworking dans leurs immeubles », constate Clément Meyer. C’est le cas du géant Gecina (19,5 milliards d’euros de patrimoine immobilier), qui a ouvert en 2015 son patrimoine de bureaux à l’innovation en créant un espace de coworking dédié aux start-up. Situé au cœur de Neuilly, cet espace de 1 300 m² a été pensé en coordination avec BAP pour répondre aux besoins de flexibilité des jeunes pousses de la nouvelle économie. Une première étape qui a conforté le référent du bureau urbain du Grand Paris à se positionner sur le marché du coworking en lançant sa marque Second Desk.
Plus récemment, la Foncière des Régions s’est, elle aussi, lancée sur le marché du coworking en créant une offre dédiée. Implantée sur des surfaces de 2 000 à 5 000 m² dans ses immeubles de cœur de ville, cette offre innovante s’adresse à des clients nomades tout en proposant à ses locataires l’opportunité de combiner bail classique et réservation d’espaces selon un mode flexible.
« L’avantage de cette diversification, c’est que les foncières sont désormais en mesure d’apporter des surfaces tampon aux entreprises qui viennent s’installer dans leurs locaux. Les espaces de coworking situés en bas des immeubles peuvent permettre aux entreprises qui ont pris un bail classique d’accueillir plus de personnel si l’entreprise est amenée à augmenter ses effectifs », explique le directeur commercial de Morning Coworking. Un concept au demeurant porteur puisque la Foncière des Régions prévoit d’ouvrir entre 10 et 20 espaces coworking dans ses immeubles d’ici à 2020.
Les promoteurs aussi revoient leur copie
Les promoteurs et développeurs, qui font sortir les bâtiments de terre, sont eux aussi dans une démarche similaire d’adaptation de leur offre. « Bouygues et Nexity ont commencé à repenser leur métier. Sur une partie de leur offre, ils vendent désormais un service immobilier qui comprend l’occupation d’un bureau avec des services afférents », illustre Sophie Desmazière, présidente de BureauxLocaux. Pour Bouygues, l’adaptation s’avère d’ailleurs être un formidable succès. Deux ans après s’être lancé sur le marché du coworking avec sa marque Nextdoor (dont Accor Hôtels a racheté depuis 50% des parts), le géant français de l’immobilier fait aujourd’hui parti des leaders avec six espaces en France et de nombreux autres en projet. Pensés pour faciliter les flux multiples des travailleurs dans une même journée, les espaces Nextdoor ont déjà attiré des mastodontes comme Engie ou Médecins sans Frontières qui ont rejoint les quelque 4 500 utilisateurs de la marque. Des espaces qui préfigurent en quelque sorte ce que seront les bureaux de demain. Des bureaux qui répondront au besoin croissant de flexibilité, aussi bien des freelances que des grands comptes.
Le rapport à l’immobilier a évolué. L’aménagement de l’espace de travail est devenu excessivement important en termes d’image mais aussi de bien-être des salariés. Et il est vrai que ces tiers-lieux répondent exactement à cette demande, à la fois de flexibilité et de bien-être. « Après, je ne sais pas si les espaces de coworking tirent l’immobilier classique vers le haut mais ils modifient la façon de penser le bureau. On le voit bien avec les grandes entreprises qui de plus en plus investissent dans l’aménagement de leurs bureaux, de manière à faciliter le travail collaboratif et favoriser le bien-être des salariés », développe Sophie Desmazière.
Cela impacte directement la façon de construire les bâtiments. Le secret du coworking revient à un capacitaire important, autrement dit à mettre un maximum de personnes dans un minimum de mètres carrés. Et les promoteurs commencent à intégrer ce paramètre dans leurs projets. Ils prévoient plus d’évacuations de secours, des escaliers plus larges, des débits d’air plus importants. Bref, ils commencent à offrir à leurs bâtiments la possibilité de se densifier. « Ainsi, leurs locaux peuvent s’adapter aussi bien à des utilisateurs classiques qu’aux espaces de coworking. C’est une nouvelle orientation que l’on voit chez certains promoteurs comme GDG Investissements », assure de son côté Clément Meyer, directeur commercial de Morning Coworking.
Les agences s’interrogent
En bout de chaîne, les agences immobilières sont, elles, dans l’expectative. « Pour l’instant, c’est encore essentiellement des demandes de propriétaires qui souhaitent requalifier un bien ou des porteurs de projet qui souhaitent réserver un espace pour ce type de produit, voire un jeune créateur qui voudrait monter, en second business, un espace de coworking pour y installer ses locaux et d’autres activités. Dans l’immédiat, on voit bien que ce marché se développe dans les grandes villes. Pour l’instant, nous n’avons pas encore reçu de demandes de la part des grands acteurs comme Regus », confie Michaël Mérieux, dirigeant du cabinet Mérieux à Saint-Etienne.
Une chose est sûre, le phénomène interroge. Certes, ce n’est pas aux agences de faire bouger le marché mais la demande est croissante pour ces types d’espaces et plus globalement pour les petites surfaces. Se pose donc la question de la diversification des activités des agences. « Va-t-il falloir que l’on devienne des opérateurs d’espaces de coworking, des promoteurs, construire et faire la location nous-mêmes ? Peut-être ! J’y réfléchis parce que j’ai cette culture de la veille. Mais je ne pense pas que l’on en soit encore là. On aura toujours besoin de bureaux classiques à louer. Cela étant, il faut avoir conscience de cette demande croissante pour les tiers-lieux car les surfaces de bureaux traditionnels vont tendre à diminuer… C’est une évidence », conclut Michaël Mérieux.
Stéphanie Gallo
