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Le club deal immobilier : une nouvelle façon d’investir dans la pierre
Thomas Binet : C’est quoi un club deal ?
Thibault Weston Smith : Un club deal immobilier, c’est un petit groupe d’investisseurs qui mettent leurs capitaux en commun pour acquérir ensemble un bien identifié, avec une stratégie claire et une sortie définie dès le départ. Chaque investisseur entre directement au capital d’une société dédiée qui détient le bien, et devient associé.
L’argent investi est immobilisé jusqu’à la revente, ce qui permet d’aller chercher des rendements souvent supérieurs à ceux des placements traditionnels. Contrairement à investir dans un fonds où les acquisitions sont à la discrétion du gestionnaire, les associés d’un club deal ont une lisibilité totale sur leur investissement et la stratégie d’exécution.
T.B. : Quels types d’investissement sont proposés ?
T.W.S. : Le club deal s’applique à toutes les typologies de biens : résidentiel, bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, résidences gérées, etc.
Chaque segment et chaque stratégie portent leurs propres risques (obtention de permis, travaux, financement, commercialisation, liquidité à la sortie, etc.). Chez Crayon Partners par exemple, nous avons décidé de nous concentrer sur des stratégies à impact avec un angle d’investissement dans la pierre : nouveaux usages urbains, réhabilitation et conversions d’immeubles, leasing immobilier, logements pour étudiants ou jeunes seniors…
T.B. : Quel est le montant d’investissement nécessaire et la rentabilité espérée ?
T.W.S. : Le ticket d’entrée se situe généralement à partir de 100 000 euros, bien que nous ayons récemment vu des néo-opérateurs se lancer dans des club deals à partir de 5 000 euros.
Il y a deux grandes logiques d’investissement :
Créatrice de valeur à court terme (dite « value-add ») : on achète un immeuble sous-valorisé, on le restructure et le repositionne, puis on le revend avec une plus-value sur un horizon de 1 à 5 ans. Objectifs de rendement de 10 % minimum, parfois de plus de 20 %.
Patrimoniale : on détient un actif stabilisé qui génère des loyers réguliers sur le long terme, avec en général des objectifs de rendement de 5 à 9 %.
