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La fiscalité sur une SCPI européenne
Investir dans une SCPI européenne implique de comprendre un régime fiscal différent de celui des SCPI françaises. Les revenus générés par ces SCPI sont d’abord imposés dans le pays où se situent les immeubles. Ensuite, ces mêmes revenus sont soumis à l’impôt en France. Pour éviter que vous ne payiez l’impôt deux fois sur les mêmes revenus, des mécanismes spécifiques, prévus par les conventions fiscales internationales, sont appliqués.
| Critères | Méthode du crédit d’impôt | Méthode du taux effectif |
| Principe de base | Les revenus étrangers sont inclus dans le revenu global imposable en France | Les revenus étrangers sont exonérés d’impôt en France |
| Calcul de l’impôt français | Impôt calculé sur la totalité des revenus (français + étrangers) | Impôt calculé uniquement sur les revenus français |
| Prise en compte de l’impôt étranger | Déduction directe de l’impôt payé à l’étranger | Aucune déduction de l’impôt étranger |
| Impact sur le taux d’imposition | Taux standard selon le barème progressif | Taux majoré appliqué aux revenus français (effet de progressivité) |
| Plafonnement | Le crédit d’impôt est plafonné au montant de l’impôt français correspondant | Pas de plafonnement spécifique |
| Neutralisation de la double imposition | Totale (dans la limite du plafond) | Partielle (pas de récupération de l’impôt étranger) |
| Complexité de calcul | Modérée (simple soustraction) | Plus complexe (calcul du taux effectif) |
| Pays d’application courante | Allemagne, certains revenus d’autres pays européens | Belgique, Pays-Bas, selon les conventions |
La méthode du crédit d’impôt
La méthode du crédit d’impôt est l’un des mécanismes les plus courants pour neutraliser la double imposition des revenus de SCPI européennes. Cette méthode consiste à inclure les revenus étrangers dans votre revenu global imposable en France. L’impôt français est alors calculé sur l’ensemble de vos revenus (français et étrangers). Pour compenser l’impôt déjà payé à l’étranger, un crédit d’impôt est déduit de votre impôt français.
Ce crédit d’impôt est généralement égal au montant de l’impôt que vous avez payé dans le pays d’origine de la SCPI. Cependant, il est plafonné : il ne peut pas excéder le montant de l’impôt français qui correspondrait à ces mêmes revenus si l’intégralité de votre revenu était imposée en France. En d’autres termes, vous ne paierez pas moins d’impôt en France que si vous aviez seulement des revenus français, et vous ne serez pas remboursé si le crédit d’impôt dépasse l’impôt français dû sur ces revenus.
La méthode du taux effectif
L’autre approche pour éviter la double imposition est la méthode du taux effectif, également appelée méthode d’exonération avec progressivité. Avec cette méthode, les revenus de votre SCPI européenne sont entièrement exonérés d’impôt en France. Ils ne sont donc pas ajoutés à vos revenus imposables.
Cependant, ces revenus exonérés ne sont pas totalement ignorés par l’administration fiscale française. Ils sont pris en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable à vos autres revenus de source française. Vos revenus français seront imposés à un taux potentiellement plus élevé que si vous n’aviez perçu aucun revenu étranger. Cette méthode garantit que votre taux d’imposition global reflète votre capacité contributive réelle, en tenant compte de l’ensemble de vos revenus, même ceux qui sont exonérés en France.
Ce principe d’optimisation, où la visibilité directe ne reflète pas toujours l’impact réel, se retrouve aussi dans d’autres domaines comme les jeux en ligne. Avant de s’inscrire sur une plateforme, de nombreux joueurs comparent les meilleurs casinos en ligne fiables et sécurisés afin de maximiser leurs gains potentiels tout en maîtrisant les conditions cachées ou implicites.
La déclaration fiscale des SCPI européennes
Déclarer vos revenus de SCPI européennes demande une attention particulière pour assurer le bon fonctionnement des mécanismes d’élimination de la double imposition. Voici les points clés à retenir pour votre déclaration :
- Formulaire 2047 : Vous devez obligatoirement utiliser le formulaire 2047, intitulé « Déclaration des revenus encaissés à l’étranger ». Sur ce formulaire, vous renseignez le montant des revenus fonciers bruts perçus de la SCPI européenne.
- Impôt étranger : Si la méthode du crédit d’impôt s’applique, vous devrez également indiquer le montant de l’impôt déjà payé dans le pays où se situent les biens immobiliers.
- Report automatique : Les informations saisies sur le formulaire 2047 sont ensuite automatiquement reportées sur votre déclaration de revenus principale, le formulaire 2042. C’est sur ce formulaire que votre impôt final est calculé, en tenant compte des crédits d’impôt ou de l’application du taux effectif.
- Aides à la déclaration : Les sociétés de gestion de SCPI européennes fournissent généralement un document fiscal récapitulatif annuel qui facilite cette déclaration. Ce document reprend les montants à reporter dans les différentes cases.
Exemple concret d’imposition d’une SCPI européenne
Pour bien comprendre la fiscalité des SCPI européennes, utilisons un exemple unique et réaliste. Prenons le cas de Monsieur Martin, célibataire (1 part fiscale), qui a investi dans une SCPI détenant des biens immobiliers en Allemagne.
Données de l’investisseur pour l’année fiscale :
- Revenus du travail (salaires) : 45 000 €
- Revenus fonciers bruts de la SCPI allemande : 5 000 €
- Impôt payé en Allemagne sur les revenus de la SCPI : 500 € (ce montant est donné à titre indicatif et peut varier selon la législation fiscale locale)
Nous utiliserons le barème de l’impôt sur le revenu 2024 (sur les revenus 2023) pour une part fiscale :
- Jusqu’à 11 294 € : 0%
- De 11 295 € à 28 797 € : 11%
- De 28 798 € à 82 341 € : 30%
Scénario 1 : Application de la méthode du crédit d’impôt
La convention fiscale entre la France et l’Allemagne prévoit, pour les revenus immobiliers, l’application de la méthode du crédit d’impôt.
- Calcul du revenu global imposable en France : Les revenus allemands sont ajoutés intégralement aux revenus français pour former la base imposable.
- Revenus du travail : 45 000 €
- Revenus de la SCPI allemande : 5 000 €
- Revenu global imposable : 45 000 € + 5 000 € = 50 000 €
- Calcul de l’impôt français brut : L’impôt est calculé sur ce revenu global de 50 000 € selon le barème progressif.
- Tranche à 0% : (11 294 € – 0 €) * 0% = 0 €
- Tranche à 11% : (28 797 € – 11 294 €) * 11% = 17 503 € * 0,11 = 1 925,33 €
- Tranche à 30% : (50 000 € – 28 797 €) * 30% = 21 203 € * 0,30 = 6 360,90 €
- Impôt français brut : 1 925,33 € + 6 360,90 € = 8 286,23 €
- Imputation du crédit d’impôt : Le montant de l’impôt payé en Allemagne (500 €) est déduit de l’impôt français brut, dans la limite de l’impôt français correspondant à ces revenus étrangers.
- Impôt français brut : 8 286,23 €
- Crédit d’impôt (pour l’impôt allemand) : 500 €
- Impôt français dû après imputation : 8 286,23 € – 500 € = 7 786,23 €
- Impôt total payé par Monsieur Martin :
- Impôt payé en Allemagne : 500 €
- Impôt payé en France : 7 786,23 €
- Total des impôts : 500 € + 7 786,23 € = 8 286,23 €
L’impôt total correspond exactement à ce qui aurait été payé si la totalité des revenus avait été imposée en France. La double imposition est efficacement neutralisée.
Scénario 2 : Application de la méthode du taux effectif
Pour les besoins de la comparaison, imaginons que la convention fiscale avec l’Allemagne prévoit la méthode du taux effectif pour les revenus immobiliers (bien que ce ne soit pas le cas dans la réalité pour les revenus fonciers).
- Détermination du revenu total pour le calcul du taux : Les revenus de la SCPI allemande sont exonérés d’impôt en France, mais ils sont pris en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable aux revenus français.
- Revenus du travail : 45 000 €
- Revenus de la SCPI allemande (pris en compte pour le taux) : 5 000 €
- Revenu total pris en compte pour le taux : 45 000 € + 5 000 € = 50 000 €
- Calcul de l’impôt théorique et du taux effectif : L’impôt est d’abord calculé sur ce revenu total de 50 000 € (comme si tout était imposable en France) : 8 286,23 €.
- Taux effectif = (Impôt théorique sur le revenu total) / (Revenu total pris en compte pour le taux)
- Taux effectif = 8 286,23 € / 50 000 € ≈ 16,57%
- Application du taux effectif aux revenus imposables en France : Ce taux effectif est ensuite appliqué uniquement aux revenus qui sont réellement imposables en France (les salaires). Les revenus allemands sont exonérés et ne sont donc pas directement imposés ici.
- Revenus du travail imposables en France : 45 000 €
- Impôt français dû : 45 000 € * 16,57% = 7 456,50 €
- Impôt total payé par Monsieur Martin :
- Impôt payé en Allemagne : 500 €
- Impôt payé en France : 7 456,50 €
- Total des impôts : 500 € + 7 456,50 € = 7 956,50 €
Dans cette hypothèse, les revenus de la SCPI allemande ne sont pas imposés directement en France, mais ils influencent le taux d’imposition appliqué aux autres revenus de Monsieur Martin. L’impôt total est différent de celui obtenu avec le crédit d’impôt, et l’impôt étranger n’est pas « remboursé » en France.
L’exemple avec l’Allemagne pour la méthode du taux effectif est purement illustratif pour comparer les deux mécanismes. Dans la réalité, la convention fiscale franco-allemande applique bien la méthode du crédit d’impôt pour les revenus fonciers. Le choix de la méthode dépend exclusivement de la convention fiscale signée entre la France et le pays où la SCPI investit. Il est crucial de consulter la convention spécifique au pays concerné.
Quelles sont les conventions fiscales pour les SCPI Européennes ?
Les conventions fiscales internationales sont au cœur de la fiscalité des SCPI européennes. Ce sont des accords bilatéraux signés entre la France et d’autres pays. Leur objectif principal est d’éviter la double imposition des revenus perçus dans un pays par un résident de l’autre pays. Sans ces conventions, un même revenu pourrait être imposé à la fois dans le pays où il est généré et dans le pays de résidence de l’investisseur, ce qui serait lourdement pénalisant.
Chaque convention fiscale est unique et précise la manière dont les différents types de revenus (dont les revenus immobiliers) seront traités. Pour les revenus de SCPI européennes, la convention déterminera laquelle des deux méthodes vues précédemment – le crédit d’impôt ou le taux effectif – sera appliquée.
L’importance des conventions fiscales
Il est impossible de déterminer la fiscalité exacte de votre SCPI européenne sans connaître la convention fiscale qui lie la France au pays où la SCPI investit. La méthode d’imposition (crédit d’impôt ou taux effectif) est clairement stipulée dans chaque accord. Voici les raisons pour lesquelles elles sont importantes :
- Prévention de la double imposition : C’est leur rôle fondamental. Elles garantissent que vous ne paierez pas d’impôt excessif en raison de la présence de vos investissements à l’étranger.
- Définition des règles d’imposition : Elles précisent quel pays a le droit d’imposer certains types de revenus en premier lieu, et comment l’autre pays doit prendre en compte l’impôt déjà payé.
- Sécurité juridique : Elles offrent un cadre légal clair pour les investisseurs, réduisant l’incertitude fiscale.
Comment consulter les conventions fiscales ?
Les conventions fiscales sont des documents juridiques accessibles au public.
- Site de l’administration fiscale française : Le site impots.gouv.fr propose une section dédiée aux conventions fiscales internationales où vous pouvez rechercher l’accord qui vous concerne par pays.
- Société de gestion de la SCPI : La société de gestion de votre SCPI européenne doit pouvoir vous informer sur les pays d’investissement de la SCPI et les conventions fiscales applicables aux revenus qu’elle génère. C’est une information essentielle qu’elle se doit de communiquer.
Quelques exemples de pays et leurs méthodes courantes
Il n’y a pas de règle unique. La méthode varie d’un pays à l’autre.
- Allemagne : La convention fiscale franco-allemande prévoit généralement la méthode du crédit d’impôt pour les revenus immobiliers des résidents français.
- Belgique : La convention franco-belge utilise souvent la méthode du taux effectif pour les revenus immobiliers.
- Pays-Bas : La convention franco-néerlandaise peut également prévoir la méthode du taux effectif pour les revenus immobiliers.
- Espagne / Italie / Portugal : Ces pays peuvent utiliser l’une ou l’autre méthode selon la convention spécifique et la nature exacte des revenus.
