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Le secteur immobilier offre depuis longtemps des opportunités de placement intéressantes pour les investisseurs. Parmi les solutions disponibles, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont gagné en popularité. Une catégorie spécifique se distingue particulièrement : les SCPI Européennes.
Ces véhicules d’investissement permettent d’accéder à des marchés immobiliers diversifiés tout en bénéficiant d’un cadre juridique français sécurisant. Leur attractivité repose notamment sur leur capacité à offrir une exposition à différents cycles économiques et à des marchés aux fondamentaux solides.
Qu’est-ce qu’une SCPI Européenne exactement ?
Une SCPI Européenne se définit comme une société civile de placement immobilier de droit français dont le patrimoine immobilier se situe partiellement ou totalement en dehors des frontières hexagonales. Ces structures collectent l’épargne des investisseurs pour acquérir et gérer des biens immobiliers localisés dans différents pays européens. L’attrait majeur de ce type d’investissement réside dans sa capacité à mutualiser les risques à travers plusieurs marchés.
Contrairement aux SCPI strictement françaises qui concentrent leurs investissements sur le territoire national, les scpi européennes élargissent leur horizon d’investissement au-delà des frontières. Leur stratégie consiste à saisir des opportunités de marché sur des territoires parfois plus dynamiques ou offrant de meilleures perspectives de rendement. En 2025, selon les dernières données du marché, certaines SCPI européennes comme Reason ou Comète affichent des performances remarquables, avec des rendements dépassant les 10 %. La sécurité demeure néanmoins garantie puisque les sociétés restent soumises à la réglementation française, ce qui assure un cadre juridique stable pour les épargnants désireux de diversifier leur patrimoine immobilier.
Les territoires privilégiés pour ces placements
Les SCPI Européennes ciblent principalement des pays économiquement solides et politiquement stables afin de minimiser les risques et d’assurer la pérennité des investissements. L’Allemagne, les Pays-Bas, l’Italie, l’Espagne et l’Irlande figurent parmi les destinations les plus prisées en raison de leur dynamisme économique. La popularité de ces marchés s’explique également par leurs fondamentaux macroéconomiques robustes et leurs perspectives de croissance à long terme.
Les véhicules d’investissement ne se limitent pas uniquement aux pays de la zone euro. Effectivement, certains étendent leurs acquisitions à des territoires comme le Royaume-Uni ou la Pologne. La stratégie d’investissement transfrontalière tire parti des différents cycles immobiliers et économiques. Ainsi, lorsque le marché français montre des signes de ralentissement, d’autres marchés européens peuvent connaître une phase d’expansion, ce qui maintient une performance globale satisfaisante du portefeuille. Par conséquent, les grandes agglomérations européennes sont généralement privilégiées pour leur attractivité économique et leur marché locatif dynamique.
Les avantages fiscaux notables
L’un des attraits majeurs des SCPI Européennes réside dans leur traitement fiscal avantageux. Les revenus locatifs de source étrangère perçus via ces véhicules d’investissement bénéficient d’un régime spécifique qui se révèle souvent plus favorable que celui applicable aux revenus locatifs français. L’optimisation fiscale constitue donc un levier déterminant dans la décision d’investir dans ce type de placement.
La principale différence concerne les prélèvements sociaux. Les revenus issus de biens immobiliers situés à l’étranger échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 % qui s’appliquent normalement aux revenus fonciers français. De surcroît, les conventions fiscales établies entre la France et les autres pays européens permettent d’éviter la double imposition. Concrètement, l’impôt est généralement payé dans le pays où se situe le bien, puis un mécanisme de crédit d’impôt ou d’application du taux effectif est mis en place en France. Dès lors, ce dispositif peut représenter une économie substantielle pour les investisseurs, notamment ceux soumis aux tranches d’imposition les plus élevées.
La diversification comme stratégie de performance
Les SCPI Européennes adoptent une approche de diversification géographique qui joue un rôle fondamental dans la gestion des risques. La répartition des acquisitions sur plusieurs pays limite l’exposition aux fluctuations d’un marché immobilier spécifique. À titre d’exemple, certaines SCPI comme Reason ou Comète ont fait de la diversification leur axe stratégique principal, ce qui explique en partie leurs performances supérieures en 2024-2025.
Cette méthode permet également de tirer parti des différents cycles économiques et immobiliers propres à chaque pays. Tandis qu’un marché connaît un ralentissement, d’autres peuvent être en phase de croissance, ce qui contribue à stabiliser les performances globales du portefeuille. En outre, la diversification géographique s’accompagne généralement d’une diversification sectorielle, avec des investissements dans différents types d’actifs immobiliers. L’objectif ultime vise à constituer un patrimoine résilient face aux aléas économiques et capable de générer des revenus réguliers sur le long terme.
