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En monument historique, l’impact dure le temps des travaux, soit entre deux ans et trois ans en général. En Malraux, c’est la durée des travaux plus trois ans supplémentaires si l’investisseur n’a pas épuisé sa réduction d’impôts aux termes des travaux et en Pinel, la durée est en général de neuf ans. Chaque dispositif s’adapte à la fiscalité de l’investisseur.
Le monument historique va gommer très rapidement une grosse fiscalité. De plus, l’investisseur a la possibilité de multiplier les projets autant qu’il le souhaite dans la mesure où ce dispositif échappe au plafonnement des niches fiscales. Idem pour le Malraux. Ces deux produits sont donc extrêmement efficaces pour réduire une fiscalité importante sur une courte durée.
La vision de Bruno Petit : « Selon moi, monument historique/Malraux et Pinel ne rentrent pas dans la même logique. Un investisseur qui opte pour un monument historique ou un Malraux souhaite se constituer un patrimoine immobilier de qualité sur du long terme. En revanche, l’épargnant qui se lance dans un Pinel réalise plutôt un placement financier assis sur un bien immobilier, susceptible de dégager 4 %. Certes, il se forge aussi un patrimoine dans une zone de qualité (seuls 4 % du territoire français sont éligibles), mais l’expérience montre qu’il cherchera à revendre au bout de sa période de défiscalisation, entre 6 et 12 ans. J’ai coutume de comparer ce dispositif à un tableau de grande surface d’ameublement. On l’achète pour meubler l’appartement, on le jette quand on vend l’appartement.
A contrario, un monument historique ou une acquisition Malraux, c’est comme un tableau de maître, on le conserve toute une vie et on le transmet à ses enfants. Le monument historique ou le Malraux revêt parfois une histoire affective. Récemment dans une grande ville de province, une cliente voulait expressément un bien dans son ancienne école, bâtisse magistrale en cœur de ville qui a toujours fait partie de son quotidien. » Monument historique et Malraux s’inscrivent donc bien dans la nouvelle aspiration supposée des Français·es de combiner placements immobiliers et achats coup de cœur, comme l’explique Marcelina Stark, directrice générale associée d’Angelys Group : « La demande en investissement locatif, et plus particulièrement en Malraux, s’est clairement accélérée depuis le premier confinement. Les clients recherchent de la vieille pierre, synonyme de valeur refuge. Leurs exigences ont évolué. Ils recherchent principalement des biens en centre-ville dans des villes réputées pour leur confort de vivre, le plus souvent dans le sud à l’image de Bordeaux, Toulouse, Perpignan, Aix-en-Provence ou encore Marseille. Sans doute, projettent-ils d’y habiter à terme. Une supposition confirmée par la taille demandée. Avant la crise sanitaire, les grands studios et les deux pièces, de l’ordre de 30 à 40 mètres carrés, étaient spécialement recherchés. Aujourd’hui, la demande se tourne bien davantage vers des biens plus spacieux, notamment des trois pièces de 60 mètres carrés et plus. En outre, un extérieur, comme un grand balcon, une terrasse ou un petit jardin intérieur, est plébiscité, ce qui n’était pas le cas auparavant. Pour autant, les ménages n’oublient pas pour autant l’objectif de rendement. Ils sont plus soucieux qu’avant la crise de la rentabilité de leur investissement. Les projets doivent proposer un rendement net supérieur à 3 %, sachant qu’en incluant l’avantage fiscal, la rentabilité est relevée à 5 % à 6 %, voire un peu plus. » Sur ce marché haut de gamme, la crise a légèrement modifié la clientèle, selon la professionnelle : « Depuis le mois de mars 2020, notre clientèle est constituée à 90 % de professions libérales. Si nous sommes implantés dans le Sud, ce n’est pas le cas des acquéreurs qui sont originaires à plus de 90 % de Paris Île-de-France et d’Alsace. » En tout cas, Angelys Group n’a jamais connu un début d’année aussi dynamique avec déjà plus de 30 lots vendus en moins de deux mois. La demande fonctionne également très bien pour le dispositif déficit foncier, dit-on dans le groupe. Il ne s’adresse toutefois pas à la même clientèle. « Les investisseurs qui optent pour ce type de biens sont très avertis. Ils possèdent déjà un important patrimoine immobilier, raison pour laquelle ils souhaitent réduire leur fiscalité sur les revenus fonciers », précise Marcelina Stark.
