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2020, année noire pour les logements neufs ? Pour la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), il faut compter sur 100 000 logements autorisés de moins sur le neuf. La pandémie va ainsi peser lourdement sur la production de logements neufs et le secteur du bâtiment. « On ne prendra la pleine mesure des effets de la crise sanitaire qu’à la lumière des résultats du deuxième trimestre. Pour l’heure, les résultats très inquiétants du premier trimestre, que la crise n’explique qu’en partie, confirment et accentuent des déséquilibres qu’on constatait déjà en 2019 : une baisse de l’offre, en raison, en particulier, des élections municipales qui génèrent elles-mêmes un attentisme fort et anxiogène, explique Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI France. Avec l’épidémie, toute la filière de la construction neuve conduite par les promoteurs s’est arrêtée net : les chantiers, les délivrances des PC, les signatures d’actes de vente chez les notaires, etc. Le retard accumulé sera difficile à rattraper dans un contexte macroéconomique très défavorable. Si le gouvernement intègre l’industrie de la construction neuve dans son plan de relance, elle pourra générer de la croissance et sauver des milliers d’emplois. Il faut que ce plan de relance non seulement recrée de la confiance mais aussi accélère la transformation écologique et numérique de notre secteur. »
Au premier trimestre 2020, les ventes sont inférieures de près de 12 000 logements par rapport à la même période en 2019 (- 29,9 %). Cette baisse concerne tous les segments de marché : accession (- 25,2 %), investissement locatif (- 30,8 %) et ventes en bloc (- 41,1 %). La crise de covid-19 ne suffit pas à expliquer cette chute car le confinement ne pèse que sur les deux dernières semaines de mars : dès avant la crise, les ventes de neuf ralentissaient déjà fortement. Côté offre, les mises en vente ont diminué de moitié par rapport au premier trimestre 2019 et de 17,8 % sur un an. Les promoteurs ne parviennent pas à ouvrir suffisamment de logements sur le marché. Les raisons de cette baisse sont connues : permis de construire exagérément longs, tout particulièrement pendant le cycle électoral des municipales, recours tous azimuts contre les permis obtenus, coûts de travaux trop élevés, manque de disponibilité des entreprises du bâtiment, etc.
« Durant la période de confinement, le marché de l’immobilier neuf a été impacté, admet sans ambages Vincent Marsicano, directeur de Capelli Patrimoine. La baisse du nombre d’acquisitions est réelle. Nous sommes sur un marché très tendu. Il y a moins d’offres que de demande. » Même son de cloche pour Dominique Labadie, directrice produits chez Océanis Promotion Immobilière : « Il faut s’attendre à un gros décalage en termes de productions. »
Vincent Marsicano : « Ce qui change aujourd’hui, en écho à la crise sanitaire, c’est que les banques ont durci leur octroi de prêts, notamment du côté des résidences principales. L’endettement des 33 % est scruté à la loupe, plus qu’il ne l’était avant le coronavirus. » En dépit d’un contexte incertain, le directeur de Capelli Patrimoine conserve un discours teinté d’optimisme. « Face aux aléas de la Bourse, l’immobilier, avec une durée de conservation moyenne qui oscille entre 12 et 15 ans, reste une valeur refuge. »
Le dispositif Pinel conserve la cote
Pour les investisseurs immobiliers, la loi Pinel, instaurée en 2014, est du pain béni. Le dispositif consiste en l’achat d’un bien neuf ou réhabilité qui est ensuite loué pendant une période de 6, 9 ou 12 ans à un locataire. Le propriétaire-bailleur s’engage à appliquer un loyer plafonné. En contrepartie, il va bénéficier de réductions d’impôts sur le revenu jusqu’à 21 % du prix d’achat du bien. « Il s’agit du dispositif de défiscalisation le plus ouvert. Il est relativement simple de fonctionnement et facile à comprendre », plaide Vincent Marsicano, qui rappelle au passage que l’immobilier Pinel prendra fin en 2021.
Comment voit-il l’avenir ? « L’immobilier n’est pas seulement une affaire de promoteurs. C’est une économie à part entière, le premier employeur dans notre pays, qui brasse des milliards d’euros. Il faut une véritable prise de conscience du gouvernement pour débloquer des terrains de l’État. Les communes doivent également s’inscrire dans cette démarche de renouvellement urbain. Aujourd’hui, si le prix du neuf ne baisse pas, c’est bien parce que la demande est supérieure à l’offre. »
Jonathan Nahmany
