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Renaissance lutécienne
Explications d’un renouveau qui se confirme…
Après des années sombres, l’embellie observée fin 2015 s’est confirmée en 2016 et devrait se prolonger cette année malgré la persistance du risque terroriste. « L’année 2016 a été l’année du décollage de ces biens haut de gamme, décollage qui s’est traduit tant dans les volumes de ventes que dans les prix et dans une moindre mesure, dans l’évolution du stock de biens à vendre », déclare Charles-Marie Jottras, président de Féau Immobilier. Le nombre de transactions d’un montant supérieur à 2 millions d’euros a ainsi grimpé de 31% – sur un volume de plus d’un milliard d’euros de ventes réalisé par 14 agences, à Paris, Saint-Cloud et Neuilly-sur-Seine. Les ventes d’appartements et hôtels particuliers à plus de 15000 euros le m2 ont bondi de 32%. Il s’agit toutefois d’un marché de niche : les ventes supérieures à 2 millions d’euros représentent moins de 1% des transactions parisiennes, celles au-delà d’un million, environ 5%. Quant aux prix, ils ont progressé de 9% l’an dernier, pour les biens au-delà de 15000 euros le m2, soit « le double de l’augmentation moyenne du marché parisien », dans le réseau Daniel Féau-Belles demeures. Cette hausse des prix est la première depuis le pic de 2012, après lequel les prix des biens de luxe avaient baissé de 15%, selon Daniel Féau.
Paris, chic et pas trop cher
« Paris représente aujourd’hui une destination phare pour les investisseurs, avec des prix encore très raisonnables. Nous prévoyons un rattrapage de Paris par rapport aux autres grandes capitales telles que Londres ou New York à un horizon de trois à cinq ans », indique Richard Tzipine, directeur général de Barnes. Autre signe du caractère durable de la reprise, le stock de biens à vendre se dégonfle. Le stock instantané de biens parisiens à vendre par Daniel Féau et Belles demeures de France est ainsi passé en deux ans de 5,1 milliards à 3 milliards d’euros. « Ce niveau étant caractéristique d’un marché tendu tel que nous l’avons connu par exemple dans les années 2009 à 2011 », précise Charles-Marie Jottras. Dotés d’un budget moyen entre 2 et 5 millions d’euros, parfois plus, les investisseurs étrangers recherchent des biens sans défaut, essentiellement dans le triangle d’or (8ème arrondissement) et les 6ème et 7ème arrondissements. « Pour eux, la localisation, voire une adresse prestigieuse reconnaissable, restent un critère d’achat fondamental », explique Jean-Philippe Roux, directeur de l’agence immobilière John Taylor à Paris. « Ces clients se focalisent souvent sur deux ou trois rues (les meilleures avenues) plutôt qu’un quartier, offrant une vue, une rénovation récente et des prestations récentes de très grand standing. » Pour lui, « les acheteurs étrangers devraient rester actifs dans les mois à venir en raison de l’attractivité du marché parisien et pour des nationalités désireuses de diversifier leurs investissements en euros. Il faut savoir qu’en outre ces étrangers ont la possibilité de se faire financer en France. Avec des taux au plus bas, c’est également le moment d’acheter en France pour les investisseurs. »
Les causes de ce rebond sont clairement le niveau des taux d’intérêt, l’augmentation du pouvoir d’achat pour les titulaires de dollars et l’aspect valeur refuge de l’immobilier par rapport aux autres actifs. Or, « tous ces éléments seront présents au premier trimestre 2017 et nos premières observations de l’année nous laissent penser que le marché devrait rester très dynamique, avec peut-être une période traditionnelle d’attentisme autour des élections présidentielles », précise le président de Féau Immobilier.
Lux-Residence.com confirme cette prévision. Dans sa 7ème étude consacrée au secteur, le portail d’annonces immobilières haut de gamme met en exergue un regain d’optimisme chez les acquéreurs de biens de prestige, puisqu’ils sont 64% à partager le sentiment que c’est le bon moment pour acheter, soit une progression de 13 points par rapport à 2015. Toutefois leur moral demeure fragile car ils se montrent plus que jamais attentifs aux éventuelles évolutions de la politique fiscale en France, et notamment pour ce qui concerne l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en cette année d’élections présidentielles. « Le dénouement des élections françaises en mai prochain pourrait ainsi aussi bien propulser que freiner un marché du luxe bien engagé en ce début d’année 2017 sur l’hexagone », estime Cyril Janin, directeur général et porte-parole de Lux-Residence.com.
Le retour des Français fortunés
L’immobilier de luxe a d’abord bénéficié d’une progression des achats de résidences secondaires dans la capitale, par des Français installés à Londres. Les Français sont passés de 9% des acquisitions des non-résidents à 17% l’an dernier, poursuit Daniel Féau. Un constat partagé par Jean-Philippe Roux. « Nous observons un retour des Français sur le créneau du luxe. Ils représentent désormais 50% de nos acquéreurs contre 35% en 2015. Ces derniers veulent profiter de la faiblesse historique des taux et de la baisse des prix enregistrée ces dernières années. Par ailleurs, les autres placements financiers ne sont guère attractifs ou jugés trop risqués », complète le professionnel. Bon nombre de ces nouveaux investisseurs français sont établis à l’étranger, notamment en Angleterre, et s’intéressent aux beaux quartiers parisiens dans une optique de long terme. Selon lui, les Français, principalement des cadres supérieurs, des professions libérales et des chefs d’entreprise, sont majoritaires sur les biens de 1 à 2,5 millions d’euros.
Pour Emile Garcin, un groupe familial spécialisé lui aussi dans le luxe, « beaucoup de Français installés à Londres, Genève ou Bruxelles, ont acheté à Paris pour investir, pas forcément revenir », explique Nathalie Garcin, qui co-dirige l’enseigne.
Le sixième arrondissement en tête du palmarès
Par secteur, les perspectives de la capitale sont très variées selon les quartiers et les arrondissements, révèle une étude de l’agence immobilière de prestige Vaneau, citée par SeLoger. Dans le quartier du Marais, les prix tournent désormais autour de 12000€/m² et la clientèle étrangère tend à diminuer au profit d’une clientèle française. Dans le 6ème, les prix dépassent les 13000€/m² et le marché devrait rester tendu. Dans le 7ème, la pénurie de biens haut de gamme devrait tirer les prix vers le haut. Dans le 9ème, le prix des biens dépasse quasi-systématiquement les 10000€/m² et l’année 2017 s’annonce à flux tendu. Dans le 14ème, le marché est très dynamique et devrait le rester en 2017, avec des ventes très rapides des appartements familiaux et maisons sans défaut pour des prix allant jusqu’à 12000€/m². Dans le 15ème, les biens avec des grandes surfaces se raréfient et le marché devrait rester dynamique avec des prix atteignant les 11000€/m². Dans le 16ème, l’année devrait être marquée par l’attentisme jusqu’aux élections présidentielles.
Pierre-Jean Lepagnot
