Payer moins d’impôts en se forgeant un capital

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Entre le monument historique, l’Ehpad et la forêt, il existe de nombreuses solutions pour réduire sa fiscalité tout en investissant sur le long terme.

N’en déplaise à la Cour des comptes, le contribuable français dispose de mille et une possibilités d’alléger son imposition. Les « sages » eux-mêmes peinent à compter les niches fiscales en activité. Il est vrai que « dans chaque niche, il y a un chien qui aboie ». Dans la mesure où nos gouvernements successifs ne sont pas non plus philanthropes, il est raisonnable d’estimer que bon nombre de ces niches sont utiles et notamment celles qui soutiennent le logement locatif, largement déficitaire en France. Du monument historique, réservé aux ultra-riches, au simple Pinel pour le « tout-venant », la palette est vaste. Sans compter que hors niche fiscale, le statut de loueur en meublé non professionnel continue à faire le plein. Pour les réfractaires à la pierre, d’autres dispositifs coexistent, notamment la SCPI, dite « pierre-papier » ou encore l’investissement dans des forêts, qui a le mérite de mêler placement de long terme et respect de la nature. Un placement dans l’air du temps.

Monument historique, seigneur de la « défisc »

L’investissement locatif vise à alléger sa « douloureuse fiscale » tout en se constituant un patrimoine. Quelle que soit sa forme, les professionnels recommandent d’utiliser au maximum le levier du crédit tant les taux sont faibles. Ceci posé, il apparaît honnête de commencer cet exposé par le seigneur de la défiscalisation immobilière : le monument historique. Ce dispositif, vieux de plus de cent ans, offre aux acheteurs d’un bien classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques de déduire de leur revenu global non seulement leurs intérêts d’emprunt, mais également 100 % des travaux engagés en vue de la restauration ou de la réhabilitation du bâtiment en question. Autant dire qu’avec le monument historique, l’essentiel de votre impôt sur le revenu est effacé puisqu’il échappe, bien sûr, au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an. Petit bémol, il existe de sérieuses contraintes, comme conserver le bien pendant 15 ans et le louer pendant trois ans (cette location n’est pas une obligation du dispositif, il s’agit simplement d’imputer les déficits fonciers après l’acquisition sans être requalifié). Ce plan n’est pas réservé aux plus riches, assure Sabine Jiskra, responsable de la gestion de fortune à l’Institut du patrimoine, groupe Patrimmofi : « Le monument historique convient très bien à un ménage qui bénéficie d’une rentrée importante d’argent à titre exceptionnel, comme une prime de départ ou une vente de titres… »

Les charmes du Malraux

À l’étage inférieur, le dispositif Malraux a de quoi séduire. L’investisseur, sous plusieurs conditions, obtiendra une réduction d’impôt égale à 22 ou 30 % (selon la zone) du montant investi dans les travaux, dans la limite d’un plafond de 400 000 euros à répartir sur quatre années consécutives. Pour autant, comme pour le monument historique, les biens sont rares et, dans le cas du Malraux, souvent très chers.

Pour les plus petits budgets, les conseillers en gestion de patrimoine recommandent bien sûr le Pinel sur les logements neufs. Lui offre une réduction d’imposition maximale de 63 000 euros d’impôts au total. Ou le petit nouveau, le Denormandie : il fonctionne exactement comme le Pinel, mais concerne l’ancien, avec le même pouvoir défiscalisant. « Comme le Pinel, le nouveau dispositif peut être attractif, à condition bien sûr d’être ultra-sélectif dans le choix de la ville où se trouve le logement », conseille Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artémis Courtage. « Certaines communes éligibles sont en perte de vitesse, leur population est notamment en recul, ce qui réduit les perspectives de plus-value lors de la revente. Il est également nécessaire d’étudier le marché locatif. » Attention, ces deux dispositifs sont soumis au plafonnement des niches fiscales.

Hors niches fiscales justement, le déficit foncier aura pour effet de réduire le montant de ses impôts de façon significative. Le mécanisme est simple. Il suffit au propriétaire de louer son bien nu et il déduit de l’ensemble des loyers perçus les frais et charges qu’il a dû acquitter au cours de l’année au titre des biens en question (taxe foncière, intérêts d’emprunt, primes d’assurance, charges de copropriété, travaux…).

Toujours hors dispositif spécifique de défiscalisation, le statut de loueur en meublé non professionnel attire, selon les conseillers en gestion de patrimoine, un nombre croissant d’investisseurs. Lesquels vont déduire des loyers l’intégralité de leurs charges (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais de comptabilité…). Ils bénéficient également de l’amortissement du bien (hors foncier) histoire de diminuer pendant une très longue période l’impôt sur les recettes de cette activité locative. Ehpad, résidences de services, étudiantes, de tourisme ? Tout est une question de prix et surtout de rentabilité (de 3 à 5 %). Sabine Jiskra accorde sa préférence aux Ehpad et aux résidences étudiantes qu’elle juge plus sûres et plus rentables.

Pour ceux qui se méfient de la pierre ou qui redoutent des démarches d’acquisition fastidieuses, la SCPI fiscale représente une alternative. Ces sociétés civiles de placement immobilier offrent des avantages calqués sur les dispositifs conçus pour la pierre « en direct » : Pinel, Malraux et déficit foncier. Plus celui de présenter des tickets d’entrée peu élevés (dès 1 000 euros) et de ne demander aucune gestion administrative : la société de gestion s’occupe de tout pour un rendement, hors avantage fiscal, compris entre 1,5 et 2 % par an net de frais.

L’appel de la forêt

S’il existe encore bien d’autres placements pour défiscaliser, comme le Sofica (financement du cinéma) ou le Girardin industriel (équipements industriels dans les Dom-Tom), un produit, vieux de 65 ans, semble retrouver une seconde jeunesse : la forêt. À l’image des SCPI, l’investisseur acquiert des parts dans un groupement foncier forestier (GFF), ce qui lui procure des avantages fiscaux sans se soucier bien sûr de la gestion. En premier lieu, un abattement de 75 % sur la succession, en contrepartie d’un engagement de gestion durable pendant 30 ans. « Les pouvoirs publics de l’époque s’étaient rendu compte que les gens qui héritaient de forêts les exploitaient pour vendre le bois afin de payer les droits de succession.

C’est à ce moment-là qu’est née la Loi Sérot, devenue Monichon », explique Nicolas du Boullay, responsable développement du pôle Forêt chez Fiducial Gérance. Surtout, l’investissement correspond à une réduction d’impôt sur le revenu de 18 % du prix d’achat de parts de groupement forestier, dans la limite de 5 700 euros pour une personne seule et de 11 400 euros pour un couple. Mieux, dans le cadre de la réduction d’impôt pour investissement au capital de PME, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18 % du montant de l’investissement dans un GFF, soit un montant significatif dans la mesure où la valeur de l’investissement s’échelonne le plus souvent entre 50 000 et 100 000 euros. Le rendement en revanche, est modique, de l’ordre de 1 à 2 % selon les années.

Pour la planète

L’argumentation de Nicolas du Boullay : « Nos Groupements forestiers constituent un outil adapté à la diversification et à la transmission du patrimoine, adossé à ces deux actifs de long terme que sont la terre et le bois. Il s’agit d’un investissement complètement décorrélé des marchés financiers, et tangible. De plus, ce placement offre de nouvelles perspectives à l’heure d’une prise de conscience planétaire sur l’importance de la forêt, par les enjeux multiples, économiques et écologiques, qu’elle représente. »