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Pierre précieuse
Au fil des années les avantages fiscaux favorisant les investissements immobiliers se sont accumulés. Une vue d’ensemble est essentielle pour qui acquiert un bien.
En remettant en lumière les pratiques d’optimisations fiscales borderline de quelques multinationales et grandes fortunes, l’enquête internationale sur les « Paradise Papers » a suscité une nouvelle volée de réactions oscillant entre indignation et dégoût. Cette mauvaise réputation ne doit pourtant pas entacher l’ensemble des dispositifs de défiscalisation existants. La plupart participent en effet au développement de certains secteurs d’activité de l’économie réelle. C’est particulièrement le cas des investissements immobiliers.
Nombreux mécanismes rassurants
Si acquérir un bien immobilier s’apparente bien souvent à un parcours du combattant, choisir un produit de défiscalisation immobilière ressemble plutôt à une course d’orientation au beau milieu d’une jungle touffue. Emplacement, type de bien, montage financier, nature de l’avantage fiscal, durée d’investissement : il existe presque autant de dispositifs que de tuiles sur le toit d’une maison. Une bonne nouvelle pour les investisseurs, puisque cela signifie qu’il en existe forcément un adapté à leurs besoins. Pour s’y retrouver dans ce large choix, il est vraiment préférable de se faire accompagner par un spécialiste. Mais une première sélection peut déjà s’établir en fonction de l’objectif économique de chacun de ces placements. Une bonne manière de déculpabiliser dans une période où optimisation fiscale se confond trop souvent avec évasion. En particulier, si le succès de la pierre ne se dément pas parmi les placements de défiscalisation préférés des Français, c’est parce que ces produits soutiennent également des besoins culturels ou sociaux. Les constructions de logements neufs ont ainsi bondi de plus de 10% en 2016 par rapport à 2015, avec près de 376 500 mises en chantier. Certains évoquent un « effet Pinel ». Mais ce succès s’explique aussi par la sécurité de ces placements, des rendements non négligeables et des évolutions réglementaires favorables.
Le Pinel mieux que le Duflot
L’investissement locatif a été fraîchement redynamisé depuis le remplacement du Duflot (auparavant Scellier) par le Pinel. Ainsi, alors que son prédécesseur n’avait pas rencontré le succès escompté, le Pinel attire aujourd’hui de nombreux épargnants. Ce dispositif vise à accélérer les constructions neuves destinées à la location dans les zones en manque de logements. En échange, il ouvre droit à des réductions d’impôts de 12, 18 ou 21% du montant de l’investissement – dans la limite d’un plafond de 300 000 euros – en fonction d’engagements de détention évolutifs de six ans, neuf ans et 12 ans (contre une obligation de détention fixe de neuf ans, pour le Duflot). Pour un investissement de 150 000 euros, un particulier pourra ainsi réduire ses impôts de 31 500 euros, soit 2 625 euros par an, s’il loue son bien neuf pendant 12 ans. « Le Pinel a également institué les possibilités de louer à un ascendant ou à un descendant et d’acquérir le bien via une société civile, ajoute un conseiller en gestion de patrimoine parisien. Il s’est aussi débarrassé en 2016 de l’obligation faite au promoteur de vendre au moins 20% de l’immeuble en accession à la propriété. » Programmé pour s’arrêter en 2018, il devrait ainsi être reconduit sous un nouveau nom.
Au service des étudiants et des seniors
Autre produit à succès, le Censi-Bouvard permet d’investir dans la construction ou la rénovation de résidences de service. Pour favoriser l’essor de ces structures collectives (Ehpad, résidences étudiantes meublées, résidences senior, touristiques ou d’affaires), l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur du prix d’achat du bien jusqu’à 300 000 euros. En contrepartie, il devra louer la résidence de services pendant neuf ans minimum. « Avec des tickets moyens de 190 000 euros, ces investissements de long terme donnent d’importantes garanties de sécurité », observe le spécialiste de la défiscalisation. Autre possibilité : opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel pour avoir la possibilité de récupérer la TVA et de déclarer les loyers perçus sous le régime des revenus industriels ou commerciaux plutôt qu’en revenus fonciers. Le projet de loi de Finances (PLF) pour 2018 prévoit d’étendre le dispositif aux biens acquis jusqu’au 31 décembre 2018, mais uniquement pour les résidences seniors et étudiantes.
Des monuments historiques sans plafond
Mais d’autres produits de défiscalisation immobilière peuvent également servir à sauver notre patrimoine. La loi sur les monuments historiques permet ainsi de déduire de ses revenus imposables jusqu’à la totalité – sans plafond ! – les dépenses d’entretien des parties classées ou inscrites à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (chauffage, jardin, restauration d’une tapisserie, etc.) à condition que le bâtiment soit visitable par le grand public une partie de l’année. « Mais attention, loin d’être une niche fiscale, ce dispositif s’apparente souvent à un sacerdoce pour les propriétaires de moins en moins fortunés de ces monuments toujours plus chers à entretenir, prévient Vital Saint-Marc, associé au sein du département juridique et fiscal du cabinet RSM. D’autant que le législateur a renforcé son encadrement : engagement à conserver le château plus de 15 ans, interdiction de détenir le bien via une société ou en copropriété… » Ce dispositif n’a pas vocation à se démocratiser. S’il concerne aujourd’hui environ 22 000 immeubles détenus par des particuliers, les nouvelles inscriptions complémentaires aux Monuments historiques restent en effet rares.
Son utilité est cependant avérée. Si bien que l’Etat a décidé d’élargir certains de ses avantages fiscaux aux secteurs historiques sauvegardés d’un grand nombre de villes françaises, par l’intermédiaire du dispositif Malraux. « Au départ, cet avantage fiscal a été créé par le ministre de la Culture de l’époque pour sauver le cœur de la ville de Sarlat qui tombait en ruine », rappelle Vital Saint-Marc. En s’engageant à restaurer entièrement le bien acheté avant de le louer – sans plafond de loyer – à titre de résidence principale pendant neuf années, le propriétaire peut ainsi obtenir une réduction d’impôt de 30% (en secteur sauvegardé) ou de 22% (en zone de protection du patrimoine) de l’ensemble des travaux effectués pendant quatre années, dans la limite de 400 000 euros.
Là-bas si j’y suis
Enfin, l’investissement immobilier outre-mer offre encore de belles opportunités en matière de défiscalisation. Le Girardin social (acquisition de logements sociaux neufs en outre-mer) offre ainsi une réduction « one shot » de 50% du montant total de l’opération (à fond perdu) en N+1, tandis que le Pinel outre-mer ouvre à des réductions d’impôt supérieures à celles en métropole, c’est-à-dire allant de 23% à 32% du montant de l’investissement (toujours limité à 300 000 euros) pour une durée d’engagement de location de six à 12 ans. « Mais il faut absolument bien connaître les DOM où se situe le bien, prévient Vital Saint-Marc. S’il existe de très bons investissements à Mayotte par exemple, où les besoins de location sont élevés, ce n’est pas le cas partout. »
Un choix patrimonial
En outre-mer comme pour tout placement immobilier en général, certains risques ne doivent pas être sous-estimés : taux de location incertain, risque de dégradation du bien, loyers surestimés, ou, au contraire, coût d’assurance ou frais sous-estimés. Pour éviter ces écueils, l’épargnant doit d’abord particulièrement veiller à la localisation et à la qualité du bien, afin d’optimiser son taux de location, ainsi que sa valeur à la revente. Comme pour tout achat dans la pierre, il faut donc s’intéresser au marché local de la location et de la revente, et anticiper d’éventuels projets d’aménagement de la ville susceptibles d’impacter sa valeur. « Dans le choix d’un placement immobilier, il faut prendre en compte l’emplacement, afin de garantir la demande locative et la qualité du bien, ainsi que la qualité de gestion, si elle doit être déléguée », complète notre conseiller en gestion de patrimoine parisien.
En outre, ces placements ne doivent jamais être sélectionnés uniquement pour leur avantage fiscal, mais d’abord pour leur pertinence vis-vis d’une situation patrimoniale et juridique donnée : âge, régime matrimonial, patrimoine immobilier, etc. « L’investissement doit être décidé au regard du droit de la famille. Quelle est sa finalité : dégager des revenus futurs, faciliter une donation future à ses enfants ? », illustre Vital Saint-Marc. Ensuite, seulement, doit être pris en compte l’intérêt économique du produit. « Prenons l’exemple d’un couple de cadres concubins dont les revenus imposables sont d’environ 50 000 euros par an chacun, soit 8 000 euros d’impôts. Étant donné leur capacité d’emprunt individuelle de 320 000 euros, un conseiller pourrait leur proposer d’investir chacun dans un Pinel, mais en s’intéressant de manière plus approfondie à leurs projets, il aurait surtout dû découvrir qu’en raison de leur mariage programmé l’année suivante, ils n’auraient pu bénéficier du gain fiscal total de cette opération, dont le plafond s’applique par foyer fiscal », illustre le conseiller patrimonial.
Gare aux publicités
La fiscalité ne représente ainsi qu’un des éléments de la rentabilité économique de ces produits. Et là, gare aux publicités qui promettent des rentabilités miraculeuses ! Il faut notamment vérifier que l’avantage fiscal n’est pas répercuté sur le prix d’achat du bien… Enfin seulement, il devient essentiel de calculer le montant de l’avantage fiscal du placement, pour s’assurer qu’il ne dépasse pas le montant de l’impôt à payer ! Pour cela, la réduction d’impôt devra être comparée avec l’imposition due, selon votre tranche d’imposition. Dernière règle d’or : ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. « Il est essentiel d’arbitrer en diversifiant les sous-jacents dans lesquels on investit ainsi que les horizons de placement », conseille notre CGP. Cette diversification vise en particulier à limiter la part de certains produits à risque. « Du fait de changements législatifs, le Girardin industriel fait actuellement l’objet de beaucoup de contentieux », prévient le spécialiste. En suivant à la lettre ces précautions, l’investissement immobilier outre-mer se transformera ainsi en véritable eldorado fiscal, à défaut d’un paradis !
Inventaire
Le triptyque avantage fiscal-durée de détention-ticket d’entrée
Pinel : réduction d›impôts croissante de 12, 18 ou 21% du montant investi, en fonction de la durée de location du bien (six, neuf ou 12 ans). Le ticket d’entrée peut être inférieur à 200 000 euros pour un T2 ou T3.
Pinel outre-mer : réduction d’impôt de 23, 29 ou 32% de l’investissement, pour une détention de six, neuf ou 12 ans. Prévoir un achat à partir de 150 000 euros pour un bien de qualité.
Censi-Bouvard : réduction d›impôt de 11% du montant investi en échange d’une location de neuf ans minimum. L’investissement moyen se situe autour de 190 000 euros.
Malraux : réduction d›impôt de 22% à 30% du montant des travaux, à condition de louer le bien pendant neuf ans. Le ticket minimum s’élève à 150 000 euros, en incluant le coût des travaux.
Monuments historiques : déduction fiscale déplafonnée contre une durée de détention du bien de 15 ans. Compter un investissement supérieur à 300 000 euros, travaux compris.
Pierre Havez
