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William Demoustier, fondateur d’Expat’Immo, livre ses conseils pour aiguiller les Français de l’étranger à investir dans l’immobilier locatif… en France !
TRIBUNE. Rares sont les expatriés français qui contribuent à une retraite, en France ou dans leur pays d’accueil. Comme pour le chômage ou la sécurité sociale, les Français de l’étranger doivent gérer leur propre retraite, par capitalisation. L’immobilier locatif français est l’un des premiers choix pour cela grâce à une fiscalité avantageuse (dispositifs LMNP, LMP ou SCI) et surtout l’effet de levier.
L’effet de levier : augmenter son pouvoir d’achat depuis l’étranger
L’effet de levier, qui permet d’acheter un appartement ou un immeuble financé à 90 % par la banque, augmente le pouvoir d’achat des expatriés qui souhaitent investir en France tout en se constituant une épargne pendant qu’ils travaillent à l’étranger. En effet, le remboursement du capital à la banque s’effectue sans effort, grâce aux loyers perçus.
Par conséquent, l’une des clés de réussite d’un tel projet passe par son financement via une banque française. En tant qu’expatrié, il faut approcher les banques avec des arguments différents d’un résident français : utiliser les assurances de la banque pour le prêt et propriétaire non-occupant ; accepter les demandes d’ouvertures de comptes pour les enfants et prendre une carte de crédit ; et surtout, ne pas hésiter à nantir une partie de l’épargne à la banque.
Ce dernier point est le plus important car les banques françaises ont besoin de rééquilibrer leur bilan comptable grâce à de l’épargne clients. L’expatrié, en plaçant cette épargne dans les produits financiers de la banque ou sur des comptes titres, la fera travailler tout en satisfaisant la banque. Cela permettra d’obtenir un crédit plus important auprès de la banque, allant jusqu’à 90 % du prix du bien et des travaux associés. Le montant nanti en face sera d’environ 10 % du prix du projet.
En comptant les frais annexes, cela veut dire qu’un expatrié devra justifier de 25 % environ d’apport dans le projet complet dont 10 % seront placés sur des comptes rémunérés à la banque. L’effet de levier peut alors grimper jusqu’à 85 % et devient essentiel à la constitution d’une retraite ou d’un complément de revenus, 20 ans plus tard.
S’entourer des bons partenaires
Aussi, il faut être accompagné sur place, en France, et être capable d’acheter puis gérer à distance. Pour cela il est possible de s’appuyer sur ses proches, en faisant attention à l’alignement des intérêts. Leur mission sera de représenter l’expatrié sur le terrain pour la recherche du bien, la gestion des travaux et l’ameublement, la gestion d’une agence ou de la location en direct. La recherche du prêt, quant à elle, peut se faire à distance.
Pour ce faire, des agences se sont spécialisées dans l’accompagnement des expatriés français pour acheter de l’immobilier locatif en France sans se déplacer.
Enfin, le dernier point important est la déclaration d’impôts en France qui peut être faite à distance en choisissant ou non de se faire accompagner par un comptable spécialisé. Le temps d’acquisition d’un tel projet prend entre 4 et 10 mois selon les travaux à effectuer. Les rentes, elles, seront versées sur plusieurs années.
