Temps de lecture estimé : 4 minutes
La pierre-papier a tenu le choc en 2020. Malgré l’impact de la crise sanitaire sur le marché des bureaux et des commerces, le rendement moyen de ces fonds investis intégralement dans des actifs immobiliers a atteint 4,18 % en 2020, contre 4,4 % en 2019. Alors qu’il est désormais possible de perdre de l’argent avec des fonds en euros en raison de la faiblesse des taux et de la résurgence de l’inflation, les investisseurs continueront sans nul doute à plébisciter ce placement dont le rendement pourrait rester au-dessus des 4 % cette année.
Seulement, le marché s’est considérablement développé ces dix dernières années. Les traditionnelles SCPI de commerce et de bureau sont désormais concurrencées par des SCPI plus spécialisées (santé, hôtellerie, tourisme, senior, logistique, etc.) et/ou par zones (régions françaises, zone euro, Union européenne). Dès lors, quels types de SCPI choisir dans un environnement profondément marqué par la pandémie ? Le bon sens incite à fuir les fonds centrés sur les bureaux (à cause du télétravail) et le tourisme (toujours à l’arrêt) au profit de la logistique (essor de l’e-commerce) et de la santé (prise de conscience de l’importance du secteur en temps de pandémie). Pourtant, certains professionnels commencent à mettre en garde sur ce qui pourrait ressembler à un miroir aux alouettes.
Se méfier du marketing
« Dans cette industrie, il faut regarder les effets de bord et aujourd’hui, c’est clairement l’écart entre le marketing des SCPI et leur stratégie. Un certain nombre de SCPI axent leur marketing sur les secteurs a priori jugés les plus porteurs depuis la crise : la logistique et la santé. Bien vendues, ces SCPI risquent de se voir submergées par la collecte et contraintes de procéder à des acquisitions dans des conditions financières forcément de plus en plus désavantageuses », souligne Frédéric Puzin, fondateur de Corum L’Épargne. C’est la simple loi de l’offre et de la demande. Quand tout le monde veut acheter au même moment la même chose, les prix grimpent. Dans ce cadre, les rendements seront inéluctablement tirés à la baisse. Le marché a vécu le même phénomène il y a dix ans avec le commerce, qui était devenu l’alpha et l’oméga des investisseurs… Jusqu’à la crise sanitaire actuelle.
« Aujourd’hui, personne ou presque ne veut plus entendre parler de commerces, bureaux, et encore moins d’hôtellerie. Or c’est quand les prix baissent que les bonnes affaires se font », rappelle Frédéric Puzin. Il sait de quoi il parle. C’est en investissant à contre-courant que sa première SCPI, Corum Origin, a pu dégager des rendements supérieurs au marché. Elle s’était positionnée sur des secteurs et des zones géographiques délaissés après les crises de 2009 et 2011, comme l’Espagne.
Ne pas écouter la « vox populi »
Pour d’autres raisons, Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy, l’un des poids lourds du secteur, recommande lui aussi de se méfier des thèmes à la mode, qui plus est, ceux qui sont dotés d’une forte charge émotionnelle, comme la santé. « Est-ce une bonne idée d’investir dans la santé avec une perspective de long terme ? Je n’en suis pas convaincu. Le but d’une SCPI est de dégager du rendement. Or, l’État est impécunieux tandis que le pouvoir d’achat d’une grande partie des Français·es va souffrir de la crise. Puis, la covid-19 a pesé sur les opérateurs qui ont vu leurs chiffres d’affaires baisser en raison des déprogrammations liées aux restrictions sanitaires », estime le professionnel.
L’immobilier tertiaire en province, autre thème à la mode, ne trouve pas non plus grâce à ses yeux. « Selon moi, le phénomène de métropolisation n’a rien perdu de sa puissance. Pour preuve, les prix des bureaux continuent de progresser dans le centre de Lyon, Nantes ou Rennes. Investir dans les villes moyennes constitue selon moi un risque dans la mesure où le désir de campagne des citadins relève plus du fantasme que de la réalité », assure Jean-Marc Peter.
Commerces et bureaux, des valeurs sûres
Sofidy privilégie donc les bureaux et les commerces situés dans les centres-villes des grandes métropoles. « Ces actifs ont bien tiré leur épingle du jeu pendant la crise, période où le concept de proximité a pris une place prépondérante. Je suis persuadé que demain nous retrouverons une vie normale. Les commerces seront les premiers à bénéficier du rebond de la consommation », détaille le dirigeant. « Pour les bureaux, je pense que la mode du télétravail à outrance va s’estomper. Certes, les entreprises vont modifier leur fonctionnement avec un ou deux jours de télétravail par semaine. Mais pas de quoi pénaliser le secteur comme certains le craignaient il y a quelques mois », complète Jean-Marc Peter. Dans cette logique et alors que le besoin de proximité semble s’être emparé des ménages à l’occasion de la crise, la qualité de l’emplacement revêt une importance cruciale, raison pour laquelle les « vieilles SCPI » pourraient se distinguer. « Elles ont investi dans les meilleurs emplacements, ceux qui sont les plus faciles à louer et les plus résistants à une éventuelle baisse des prix », confirme le dirigeant.
Répondre aux nouveaux besoins
Si le secteur de la logistique risque d’être en surchauffe ces prochains mois, les gérants de SCPI restent à l’affût d’opportunités. Sofidy cible « la petite logistique », que l’on appelle également messagerie. Cette branche, qui est portée par la grande logistique (comme les hangars d’Amazon), est située proche des grandes villes, dans des emplacements susceptibles de prendre de la valeur si la ville vient s’y étendre. Le groupe est intéressé par le secteur de « l’hospitality » qui concerne le co-living, les écoles, les crèches, etc. « Le résidentiel au sens large devrait continuer à être porté par le besoin de logement », opine Jean-Marc Peter. De même que la crise a définitivement installé la logistique au cœur de la société moderne, elle a mis brutalement en évidence l’insuffisance de structures de soins dans certaines régions. Un manque identifié par la Foncière Magellan et sa SCPI Foncière des Praticiens. Laquelle investit dans les maisons médicales et les centres de santé situés dans des secteurs dédiés (à proximité de cliniques, hôpitaux…). Un choix porteur puisque le fonds a dégagé un rendement de 5,1 % en 2020. Sa stratégie d’acquisition est principalement axée en région, là où la demande pour ces types d’établissements est forte.
« Parce qu’elle répond à un réel besoin, cette SCPI participe au recul du “désert médical” qui gagne nombre de territoires, y compris dans les grands centres urbains où les besoins sont criants. Ses investissements permettent également à de jeunes médecins de s’implanter et à des professionnels de devenir salariés au sein de ces maisons médicales », souligne Steven Perron, président de Foncière Magellan. La SCPI a en outre adopté le statut de fonds de partage, de quoi autoriser l’épargnant à reverser une partie de ses revenus, sous forme de dons, à trois associations et fondations intervenant dans le domaine de la santé et de la tutelle. Une initiative au service d’un investissement responsable, à laquelle Foncière Magellan s’est associée puisqu’elle reverse de son côté 20 % de sa commission de gestion annuelle.
Pierre-Jean Lepagnot
