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Si Malraux et monuments historiques ciblent une clientèle jouissant de revenus confortables, le Pinel est plus accessible. D’autant que la loi a eu le mérite de gommer les défauts des anciennes lois de défiscalisation immobilière en étant bien plus restrictive dans le zonage afin d’éviter des investissements hasardeux dans des endroits sans réelle demande locative et où la revente se révélera difficile. « À Reims, notre programme de 39 lots situé entre CHR et campus étudiant suscite un vif intérêt. Les acheteurs sont sûrs de louer leur bien, un studio ou un deux-pièces, sans aucune difficulté tant la demande de logement est grande. Ce type de produit, qui coûte dans les 130 000 euros, offre une rentabilité, hors avantage fiscal, supérieure à 3,5 % », indique Pierre-Alexis Chaffiotte, directeur des ventes chez Inovefa, un spécialiste de la commercialisation de programmes immobiliers neufs.
Dans le Pinel, investir dans une ville dynamique, dans un quartier bien desservi par les transports et riche en commerces est essentiel. « Pour les investisseurs au budget plus conséquent, soit 300 000 euros, le plafond du dispositif Pinel, je conseille d’investir dans un trois-pièces afin d’éviter la perte éventuelle d’un ou deux mois de loyers, causée par un changement de locataire. Cette taille d’appartement intéresse les familles avec un, voire deux enfants qui sont moins susceptibles de déménager que des étudiants », ajoute le professionnel. Pour optimiser son investissement, il est préférable de viser des villes encore bon marché sous le plafond des 5 500 euros du Pinel. « Dans le Grand Paris, nos programmes réalisés à Massy, Bussy-Saint-Georges, Noisy-Le-Grand fonctionnent très bien. Ce sont des biens classiques, aux critères très rationnels, mais au pouvoir locatif très puissant », observe Pierre-Alexis Chaffiotte. Selon lui, avec le plafonnement des loyers, l’acquisition d’un bien locatif dans les banlieues chics de Paris, comme Neuilly, Boulogne ou Levallois présente moins d’intérêt, comme dans le centre de Paris bien sûr. « Les investisseurs réfractaires à la deuxième couronne vont jeter un œil aux programmes à Issy Les Moulineaux ou à Asnières, par exemple. La rentabilité sera faible, mais le bien prendra inéluctablement de la valeur avec le temps. La règle d’or dans l’immobilier locatif est d’acheter en vente libre, c’est-à-dire dans le cadre d’une commercialisation de biens ouverte à tous. C’est en effet l’assurance de ne pas surpayer le bien », conclut le professionnel.
