Page 98 - EcoRéseau n°26

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n°26
Art DE vivrE & PAtrimoiNE Patrimoine - Les placements outre-mer
Focus sur un placement ou investissement afin d'analyser les tendances et évolutions
Anticyclone fiscal, derniers instants
P Préservés jusqu'à fin 2017, avant d’être remplacés par le crédit d’impôt, les dispositifs actuels de défiscalisation immobilière outre-mer sont encore intéressants...
our les métropoli- rôme Devaud, directeur tinique, alors que la Nou- tains, l’outre-mer chez inter invest. La velle Calédonie et surtout ne représente pas baisse de la rentabilité de la Polynésie représentent
seulement une destination l’opération est cependant des volumes plus confi-
de vacances, mais aussi, souvent, une opportunité de défiscalisation. L’in- vestissement immobilier dans ces territoires ouvre ainsi droit à divers avan- tages fiscaux, pour les par- ticuliers. Né de la Loi pour le développement écono- mique outre-mer (Lo- deom) de 2009, le Girardin social (article 199 C du CGi), calqué sur le fonc- tionnement du Girardin industriel (cf. encadré), vise ainsi à financer la construction de logements sociaux pour le compte de bailleurs sociaux ou- tre-mer. il offre une ré- duction «one shot» de 50% du montant total de l’opé- ration. L’effet est immé- diat : un produit souscrit en 2015 ouvre droit à une réduction d’impôts d’un montant supérieur à sa mise, perceptible dès 2016. Un peu moins per- formant sur le plan fiscal, le Pinel outre-mer permet tout de même une réduc- tion d’impôt de 23 à 29%, pour une durée d’engage- ment de location de six à neuf ans.
Girardin industriel
Le dispositif grand-frère écorné
Le Girardin industriel ayant inspiré le dispositif de Girardin social, leurs principes sont similaires, à l'exception de l'objet de l'investissement. Le Girardin industriel concerne l'achat de matériels ou d'équipements industriels (tracteur, grue, avion, etc.), visant à être loués pendant cinq ans à un exploitant local. Etant donné les montants moins élevés des opérations, il permet des tickets d'entrée plus raison- nables, à partir de 2500 euros. Mais son taux de réduction fiscale initial de 50% a successivement été raboté à
47,5% puis à 47,12% en 2011 et 2012.
compensée par une élé- vation du plafond de ré- duction d’impôt à 60000 euros. »
dentiels », redoute néan- moins Jérôme Devaud. Ces coups de rabots suc- cessifs ont fini par pousser certains acteurs à ne plus commercialiser ce type de produit. « Les rendements des Girardin industriel et social ont fondu de 7 à 8% depuis le début de l’année, passant de 18- 20% à 12-13%, avance ivan Glevarec, directeur commercial chez ACi ou- tremer. Aujourd’hui, les rendements des investis- seurs et les marges des opérateurs sont devenus insuffisants par rapport aux risques encourus. Nous n’en proposons donc plus pour la première an- née. » À la place, le groupe a lancé un « panier outre-mer » : un produit innovant qui utilise le ca- dre fiscal de la loi Girardin social pour financer des programmes d’immobilier professionnel : hôtel, meu- blés de tourisme, etc. « Pour un montant de souscription minimum de 20000 euros, ce produit permet d’étaler 38% du montant investi en réduc- tion fiscale pendant cinq ans, précise ivan Glevarec. Ce qui représente 1520
Pire, ces dispositifs sont aujourd’hui tout bonne- ment menacés de dispari- tion définitive d’ici fin 2017, par le futur projet de loi de finances. « De- puis le 1er septembre 2014, le législateur a prévu la cohabitation de la défis- calisation Girardin et du crédit d’impôt réservé aux bailleurs sociaux ultra- marins. S’il s’avère effi- cace et bien que moins in- citatif, ce dernier pourrait venir remplacer la défis- calisation sur le Girardin social, confirme Jean-mi- chel maraval, directeur général de Star invest. Ce qui n’est pas sans poser problème pour le dévelop- pement des programmes de logement sociaux ul- tramarins dont les préfi- nancements seront impac- tés. »
Ces taux, plus élevés que ceux des principaux pro- duits de défiscalisation français, représentent une opportunité intéressante
« L’article 199 A du Code général des impôts, pré- voyant des réductions d’impôts sur cinq ans pour certains types de loge- ments dans le cadre de loyer plafonnés, s’éteint progressivement, à l’ex- ception de quelques de- mandes de permis de construire antérieures à la fin du dispositif », rap- pelle Jean-michel mara- val, directeur général de Starinvest.
le Girardin social : un ap- port plus important sera désormais nécessaire pour obtenir le même montant de réduction d’impôt. « Les coups de rabot n’ont
Les seules fois où on a envie d’aller sur place superviser les travaux...
pour les contribuables mé- tropolitains. D’autant que leur avenir pourrait pro- chainement s’assombrir, suivant l’exemple du Gi- rardin intermédiaire (199 A du CGi), qui vit actuel- lement ses dernière heures.
Ce coup d’arrêt ne devrait
cependant concerner que
les bailleurs sociaux dans
les Dom, selon la ministre
de l’outre-mer. Grâce à
leur autonomie fiscale, les
Collectivités d’outre-mer
(Com, anciennement ap-
pas impacté le taux de ré- pelées tom) pourront euros de réduction fiscale
Le choix de la localisation importe davantage en Pinel, dans l'optique de la gestion locative et de la revente du bien.
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DéCEmbrE / JANviEr
GIRARDIN VS
PINEL ?
En attendant, le particulier bénéficie toujours du choix entre le Pinel et le Girardin social. Des dis- positifs aux contours très
TOUCHÉS MAIS PAS COULÉS
Ainsi, les dispositifs exis- tants sont à leur tour écor- nés de toutes parts. Après divers plafonnements ins- taurés depuis 2009, le gou- vernement a ainsi décidé cette année de réajuster
cial, mais la loi de fi- nances 2015 a augmenté la part de l’avantage fiscal qui revient au bailleur so- cial ultramarin. L’avan- tage fiscal de 50% doit en effet être partagé entre l’investisseur et le bailleur. Or le taux de rétrocession envers ce dernier est passé de 65 à 70%, explique Jé-
du Girardin social. « Cette restriction va considéra- blement réduire les op- portunités d’investisse- ment pour les contribua- bles, car une majorité des programmes immobiliers en logement social se situe danslesDOM:àlaRéu- nion, en Guyane, à la Guadeloupe et à la Mar-
ment de 7,6% par an, net d’impôts et de prélèvement sociaux. »
duction du Girardin so- donc continuer à disposer annuelle, soit un rende-
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