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n°26
Art DE vivrE & PAtrimoiNE
Patrimoine - Les placements outre-mer
différents. En Girardin so- cial, l’investisseur contri- bue à financer un pro- gramme immobilier de lo- gement social en devenant associé d’une société de portage gérée par un opé- rateur, qui va acquérir le bien immobilier puis le louer à un bailleur social outre-mer, avant de lui cé- der, pour un euro symbo- lique, à l’issue d’une pé- riode de cinq ans. Pour le particulier, l’opération est donc réalisée à fonds per- dus, mais ouvre droit à un avantage fiscal supé- rieur à l’apport. « L’avan- tage pour l’investisseur est purement fiscal, sans aléa lié aux loyers ou au prix de revente du bien, explique Jérôme Devaud. En effet, de par son statut semi-public, le bailleur social présente une contre- partie de qualité pour l’in- vestisseur, ce qui limite le risque de défaut d’exploi- tation du bien financé. En outre, le prix de vente en faveur du bailleur social au terme de la période de portage est fixé dès le dé- part. »
revenus 2015 égal au mi- nimum à ce montant », décrit Jérôme Devaud. ils se démocratisent cepen- dant ces dernières années, en fonction de la taille des programmes. « Nous avons ouvert ces produits à de nouveaux investis- seurs, indique Jean-michel maraval. Ces défiscalisa- tions sont pertinentes à partir d’objectifs d’éco- nomies d’impôts de 10000 euros pour des investis- seurs ne prévoyant pas de quitter le territoire pen- dant la durée de portage de cinq ans. »
et ne proposant pas des rendements hors marchés, alerte Jean-michel mara- val. À titre d’exemple, pour le Girardin-logement social, les rendements sont généralement compris en- tre 10 et 15%. » En outre, le contribuable doit veiller à sa situation fiscale par- ticulière, surtout s’il bé- néficie d’autres avantages fiscaux par ailleurs. « Il convient de s’assurer que la réduction d’impôt pour emploi d’un salarié à do- micile, par exemple, est bien déduite, illustre Jé- rôme Devaud. Les opéra- teurs ont ainsi l’obligation de fournir à l’investisseur des outils de simulation pour s’assurer du respect de ses plafonds et calculer sa réduction d’impôt maxi- mum au titre du dispositif
Dans le cade d’un Pinel, l’investisseur devient pro- priétaire du bien immobi- lier acquis, dont il pourra jouir, ou choisir de le louer ou le revendre à sa guise. Comme le Girardin, les programmes réalisés en Pinel ne rencontrent pas ou peu de problèmes lo- catifs, grâce à une de- mande de logement ultra- marine importante. En re- vanche, il souffre d’autres inconvénients liés à l’ac- quisition du bien par le contribuable. « Contrai- rement au Girardin social,
Corse
Agrément des opérations par l’administration fis- cale, contrôle des opéra- teurs dans le cadre de leur mise en concurrence, statut semi-public des bailleurs sociaux : les programmes de Girardin social sont a priori peu risqués pour l’investisseur. Néanmoins, la prudence est toujours de mise, eu égard aux montants investis. « Il faut travailler avec des inter- venants qualifiés, ayant des relais ou des filiales outre-mer, un historique important, pignon sur rue, étant rompus aux procé- dures d’agréments Bercy
Girard.
portant dans le cas d’un Girardin social où les conditions des opérations sont identiques, le choix de la localisation importe davantage en Pinel, dans l’optique de la gestion lo- cative et de la revente du bien.
Pierre Havez
Nouvel eldorado des
placements ?
Les îles offrent décidément leurs lots de produits d’inves- tissement performants. Mais inutile d’aller très loin pour en bénéficier. Le courtier en ligne Linxea vient ainsi, par exemple, de lancer un fonds d’investissement de proximité (FIP), en Corse. Ce produit offre un taux de réduction d’impôt de 38%, contre 18% pour les dispositifs natio- naux.
Pour cela, il doit être investi au minimum à 70% dans des PME corses éligibles au dispositif : service à la personne, santé, industrie ou tourisme, contrairement aux sociétés financières ou d’énergies renouvelables qui en sont exclues. « Le tissu économique de l’île est plus dense et dynamique qu’il n’y paraît : il s’agit de la seule région française à afficher une croissance positive depuis 1993, et 75% des entreprises corses sont encore en activité trois ans après leur création, soit un taux supérieur à la moyenne nationale », avance Yves Conan, directeur en charge du développement chez Linxea. En contrepartie de son avantage fiscal élevé, la plus-value à terme est exonérée de charges si l’investissement est conservé cinq ans au minimum, mais plus souvent de huit à dix ans. « La durée de blocage et le risque de perte lié au non- coté constituent les deux principales contraintes d’inves- tissement sur ce type de produits, qui s’adressent majori- tairement à des contribuables avec des tranches marginales d’imposition supérieures à 30% », ajoute Yves Conan.
in. » Enfin, peu im-
Le temps presse désormais pour investir outre-mer ce qu’on a épargné
rend d’abord difficile la gestion des locataires et des loyers, ainsi que l’en- tretien du bien immobilier. De plus, le climat ultra- marin peut accélérer sa dégradation, entraînant des coûts de travaux de réno- vation imprévus. Les opé-
fiscal : le risque de perte à la revente existe. Les opérations de défiscalisa- tion en Pinel requièrent enfin des montants d’in- vestissement plus lourds, au départ, que le Girardin social. « La mobilisation de trésorerie est plus éle-
attractifs séduisent de plus en plus de contribuables, essentiellement métropo- litains, désireux d’adoucir leur note fiscale. mais, en Girardin social, la taille des programmes immobi- liers et la limitation du nombre d’investisseurs
Par son statut semi-public, le bailleur social présente une contrepartie de qualité pour l'investisseur, limitant le risque
qui est un portage pure- ment fiscal dans lequel les biens reviennent au bailleur social au bout de cinq ans, le Pinel outre- mer donne au contribuable la possibilité d’acheter, de louer et de conserver le bien à la sortie. Il com- porte donc un risque pa- trimonial supplémen- taire », prévient Jean-mi- chel maraval. La distance
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de défaut d’exploitation du bien financé
rateurs conseillent donc de privilégier les pro- grammes neufs ou les vil- las.
vée pour l’investisseur qui doit d’abord acquérir le bien, avant de pouvoir bé- néficier d’une réduction d’impôt, qui plus est déli- vrée sur plusieurs an- nées », ajoute Jérôme De- vaud.
pour des raisons de pro- cédures (obligation d’of- fres publiques de titres fi- nanciers au-delà de 150 investisseurs) imposent des tickets d’entrée élevés. « Nos opérations en Gi- rardin logement social sont accessibles à partir de 40000 euros de réduc- tion d’impôt. Nos clients doivent donc être redeva- bles d’un d’IR au titre des
malgré ces précautions, ces opérations subissent encore souvent une décote à la revente plus élevée qu’attendue. Prix à la re- vente souvent inférieurs à ceux du privé, prix à l’en- trée majoré car intégrant une partie de l’avantage
DOUCE NOTE FISCALE
malgré quelques contraintes, ces produits