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n°32
ARt De ViVRe & PAtRiMoiNe Patrimoine - Défiscalisation immobilière monuments historiques Focus sur un placement ou investissement afin d'analyser les tendances et évolutions
le dernier « paradis fiscal » ?
il’investissement en monument historique est toujours intéressant, et ne s’adresse pas qu’aux très riches. explications...
l s’agit d’un arti- prix du foncier, qui PUBLICS
fice utilisé par les représente bien sou- INTÉRESSÉS
sites de défiscali- vent une part bien in- Si le dispositif s’adresse en
sation pour hameçonner La montagne, ça férieure au montant premier lieu aux foyers fis-
l’investisseur potentiel : vous gagne et ça des travaux dans
caux imposés à 45% (à par- tir de 150000 euros par an), il n’attire pas que des capi- taines d’industrie du Cac 40. il peut également attirer des cadres qui ont par exem- ple touché un bonus im- portant ponctuellement et « qui souhaitent défiscaliser, tout en se constituant un patrimoine, dans l’optique d’en faire leur résidence secondaire dans 15 ou 20 ans. C’est pourquoi beau- coup d’acquéreurs font ce type d’opérations sur les côtes. Certains bâtiments soumis à la loi MH sont accessibles à partir de 150000 euros », relate Ma- thieu Mars. Pour prouver que cet attirail juridique ne s’adresse pas qu’aux très riches, il cite volontiers « des clients avec des reve- nus relatifs qui ne souhai- taient pas acheter du neuf pour en faire du locatif, par rapport à la loi Pinel », ou encore ce couple de retraités soumis à l’iSF malgré des revenus joints qui s’élèvent à 80000 euros annuels seu- lement, la faute à un patri- moine immobilier familial important. « Ils ont investi sur un bâtiment nécessitant 80000 euros de travaux et ont pu les déduire de leur déclaration. Or, vous êtes exonéré d’ISF lorsque votre revenu imposable est à zéro », précise le conseiller. en théorie, bien que rares, les opérations d’investisse- ment en monuments histo-
adosser la mention
« 2016 » au terme juri- dique dit de la loi Mo- numents Historiques (MH). or, cette dernière
n’a enregistré aucune modification au 1er jan- vier de l’année en cours. en réalité cette
loi, qui accorde des me- sures de défiscalisation
très favorables aux in- vestisseurs acquérant
un bien classé au titre
des monument histo- rique dans le but de le restaurer, n’a quasiment
pas bougé depuis 1913, date de son entrée en vigueur. Si ce n’est une légère modification en 2009, qui concerne l’obligation de déten- tion du bien ainsi que
la nécessité de l’obtention d’un Agrément de division pour les immeubles histo- riques divisés en lots de co- propriété. Bien que cente- naire, cette loi reste peu connue, et donc, de fait, l’investissement en monu- ment historique est très ra- rement conseillé aux ache- teurs par les notaires ou les banques.
gagne...
l’achat global du lot, n’est pas déductible. en contrepartie, l’ac- quéreur est tenu de conserver son bien pendant 15 ans (contre neuf avant la modifi- cation survenue en 2013), et ce pour évi- ter les opérations pu- rement spéculatives. les travaux, eux, sont soumis à un cahier des charges très strict imposé par un archi- tecte des Bâtiments de France et la DRAC (Direction Régionale des Affaires Cultu- relles). « Au-delà de l’optimisation fiscale, ce qui plaît dans ce genre d’opération est d’acheter un bien de
royal. Car contrairement aux idées reçues, un mo- nument historique n’est pas synonyme de château : peu- vent bénéficier de cette ap- pellation des immeubles de centre-ville disposant de propriétés architecturales particulières ou des bâtisses ayant appartenu à de grands
UN PRINCIPE SIMPLE
sans plafonnement sur les revenus globaux de ce der- nier, fonciers comme pro- fessionnels. « Pour résumer grossièrement, si vous en avez pour 100000 euros de travaux de rénovation, vous retranchez 100000 euros à votre déclaration de reve- nus. Certes, vous «perdez»
qualité doté d’une réelle histoire. C’est pourquoi tout le monde n’en fait pas du locatif, certains investisseurs conservent le bien pour leur propre usage », note Samia Bathilde, conseil en gestion de patrimoine chez Fiducée Gestion Privée. une ten- dance confirmée pour le
Paradis fiscal ? le terme peut sembler exagéré, et pourtant. Voici le dispositif dans les grandes lignes : « Un contribuable avec des revenus imposables subs- tantiels acquiert un appar- tement ou immeuble ancien, éligible au dispositif fiscal
PLUS OUVERT QU’ON LE PENSE DE PRIME ABORD
la raison ? le faible nombre de monuments éligibles et le faible pourcentage de foyers fiscaux potentielle- ment concernés. Néan- moins, ce dispositif n’en reste pas moins particuliè- rement avantageux pour qui en a les moyens. « C’est le dernier paradis fiscal qui existe », tranche carrément Francine Montin, directrice du développement et res- ponsable de la commercia- lisation du Commissariat de la Marine de Rochefort (Charente-Maritime), ves- tige de l’ancien arsenal
Un Monument Historique n’est pas synonyme de château, mais d’immeubles à architecture particulière ou bâtisses ayant appartenu à de grands personnages historiques
personnages historiques. l’édifice en question, qui date du xViième siècle et est inscrit au titre des Mo- numents Historiques depuis 2007, est actuellement en cours de réhabilitation et commercialisé sous forme de lots de prestige allant du studio au cinq pièces. « 60% des 238 lots dispo- nibles (allant de 185000 à 885000 euros) ont déjà trouvé acquéreur, signe que la carotte est belle », précise Francine Montin.
MH, et s’engage à le réno- ver, en échange de quoi il jouit d’une défiscalisation importante », explique Ma- thieu Mars, conseiller en gestion de patrimoine à l’institut du Patrimoine. Alors que l’investisseur prend à sa charge la restau- ration complète du bien, la récompense fiscale se traduit par une déductibilité du montant total des travaux, des intérêts d’emprunts liés à l’opération et des frais d’acquisition, à 100% et
malgré tout ces 100000 eu- ros, mais en attendant, vous vous constituez du patri- moine », appuie Mathieu Mars, qui tient toutefois à nuancer : « Les travaux doi- vent correspondre à de la rénovation, de la restaura- tion ou de l’embellissement du bâtiment, mais en aucun cas à de l’agrandissement de surface ». le monument historique est en outre exo- néré de droits de succession si l’immeuble historique est ouvert au public. Seul le
Commissariat de la Marine de Rochefort : « Sur les lots déjà commercialisés, un tiers des acquéreurs comptent faire de leur nou- vel achat leur résidence principale. Les autres n’au- ront pas de mal à trouver de locataire, car en plus d’être en centre-ville, le mo- nument est attrayant et l’in- térieur sera contemporain moderne, conforme aux normes d’isolation phonique et thermique», avance Fran- cine Montin.
aient
riques disponibles devr. repartir à la hausse cette année : en effet, Bercy a récemment ouvert à lyon une antenne dédiée exclu- sivement aux agréments. Ce qui devrait augmenter la moyenne d’agréments qui oscillait entre deux et cinq par an jusque-là.
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Juillet-Août 2016
Marc Hervez