Page 80 - EcoRésean n°28

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n°28
arT DE VIVrE & PaTrIMOINE Patrimoine - Investir dans des résidences de services
Focus sur un placement ou investissement afin d'analyser les tendances et évolutions
rendement entre 4 et 5% en vue
rrésidences étudiantes, de tourisme, Ehpad ou résidences d'affaires offrent avantages fiscaux et facilité de gestion. La panacée, à condition de bien mesurer les risques.
endement histori- ILYENAPOUR louées, ce qui peut affaiblir directeur marketing et com- BIEN CHOISIR avoir des conséquences dé- quement bas pour TOUS LES GOÛTS la rentabilité. Les rési- mercial du programme Ede- L’EXPLOITANT sastreuses pour l’investis- le livret a, renta- résidences étudiantes, de dences d’affaires peuvent narc 1800, situé face au Dans les résidences de tou- seur, qui sera obligé d’as-
bilité en berne sur l’assu- tourisme, Ehpad (établis- offrir de meilleures renta- Mont-Blanc en savoie, pré- risme, comme dans toute surer lui-même la gestion
rance-vie, morosité sur les livrets bancaires... Où trou- ver de la performance ? La question relève du casse- tête pour les épargnants – d’autant plus que les prix restent flottants dans l’im- mobilier. Et pourtant, c’est bien dans la pierre que les particuliers pourraient aller chercher un outil de diver- sification ; et plus précisé- ment dans le domaine des résidences-services. Ce sec- teur, en plein essor, offre actuellement des taux de rendement compris entre 4 et 5%... Le concept : ache- ter un bien dans un com- plexe immobilier réservé à la location, puis le confier à un exploitant, qui le louera à son tour à des par- ticuliers, et en assurera la gestion au quotidien.
sement d’hébergement pour personnes âgées indépen- dantes) ou encore rési- dences d’affaires : plusieurs types de biens existent pour qui veut investir dans les
bilités... à condition de bé- néficier d’un bon empla- cement, au cœur d’une grande agglomération et à proximité des transports.
fère d’ailleurs parler de « produit plaisir » avant de mettre en avant le ren- dement ou l’aspect défis- calisation. « C’est avant tout une offre coup de cœur
résidence-services, tout re- pose sur l’exploitant. C’est lui qui sera chargé de l’ameublement, de la re- cherche de locataires, de l’encaissement des loyers,
du bien, de trouver un nou- veau gestionnaire - généra- lement dans des conditions beaucoup moins avanta- geuses - ou même de re- vendre le bien au risque de se voir réclamer le rembour- sement de l’avantage fiscal par l’administration... as- surez-vous donc que la struc- ture a les reins suffisamment solides pour respecter ses engagements pendant la du- rée du bail, soit entre neuf et douze ans. Il est recom- mandé de choisir un nom connu et synonyme d’ex- périence. « En Ehpad, je conseillerais par exemple Orpea, qui exploite 300 ré- sidences médicalisées qui fonctionnent très bien et qui ne promet pas la lune à ses investisseurs », recommande antoine Tranchimand. « Dans le monde de la rési- dence étudiante, je citerais Résidétudes, ou encore BNP Paribas Résidence Services, filiale de BNP. » attention aussi à lire attentivement le bail pour s’assurer qu’il n’existe aucune zone d’om- bre : qui assume les charges ? Qui finance les gros travaux ? Quelle est la rentabilité nette ? La vigi- lance est également de mise au moment du renouvelle- ment du bail : certains ex- ploitants saisissent l’occa- sion pour revoir le loyer à la baisse... « Dans nos pro- grammes, les parties com- munes sont cédées pour un euro symbolique au syndicat qui gère la copropriété. Il est donc impossible pour l’exploitant de faire pression sur les copropriétaires en menaçant de rendre l’accès de la piscine payante, par exemple – ce qui peut se pratiquer chez certains ex- ploitants », confie Jérôme
Antoine Pietri
UN RÉGIME FISCAL TOUT DOUX
La fiscalité est l’un des grands atouts des rési- dences-services. Jusque fin 2016, cet investissement offre la possibilité de bé- néficier du dispositif fiscal Censi-Bouvard. Celui-ci permet deux avantages. Premièrement, la TVa est récupérable à condition de conserver le bien durant 20 ans. Deuxièmement, l’investissement est sujet à une réduction d’impôt de 11% du prix de revient hors taxe du logement (prix d’acquisition, frais de no- taire) plafonné à 300 000 par an, soit au total 33 000 d’euros d’économies d’im- pôt sur neuf ans. attention toutefois à ne pas se laisser aveugler par la défiscali- sation ! Comme tout achat immobilier, un investisse- ment en résidence-services réclame de s’intéresser au bien et aux conditions de vente avant de franchir le pas.
Et si simplicité rimait avec rentabilité ?
résidences gérées. Chacune possède des équipements et des services spécifiques : salles de réunion pour les résidences d’affaires, can- tines pour les résidences étudiantes... Comment choisir ? « Je préfère le secteur des Ehpad par rap- port aux autres, pour une raison simple. La popula- tion vieillit : il y a donc un besoin important de struc- tures d’accueil pour les personnes dépendantes », recommande ainsi Philippe regimbart, gérant associé de Fiducée Gestion Privée. Mais attention : ce type de bien est généralement sy- nonyme de coûts de fonc- tionnement plus élevés et de parties communes plus importantes (salle de res- tauration, infirmerie...) non
RÉSIDENCES DE TOURISME : JOINDRE L’UTILE À L’AGRÉABLE Meublées et dotées de ser- vices para-hôteliers (mé- nage, accueil, petit déjeu- ner...), les résidences de tourisme se situent entre la location saisonnière et l’hôtel. La plupart de ces
et un projet familial », ex- plique-t-il en détaillant les spécificités de cette offre exploitée par Odalys Va- cances : piscine, golf, salle de fitness, terrains de ten- nis... Les prix de cette ré- sidence de luxe (de 194 000 euros pour un T2 à 522 000 euros pour un T4)
de la gestion des impayés, ou encore de l’entretien du logement. D’où l’importance de choisir soigneusement le prestataire. « On dit souvent que le critère numéro 1 dans l’immobilier traditionnel est l’emplacement. Dans l’im- mobilier meublé, c’est l’ex- ploitant », estime antoine
On dit souvent que le critère numéro 1 dans l'immobilier traditionnel est l'emplacement. Dans l'immobilier meublé, c'est l'exploitant
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Mars 2016
offres proposent en outre la réservent par ailleurs aux Tranchimand, conseiller en d’occuper le logement entre épargnants aisés. Ceux-ci gestion de patrimoine chez une et trois semaines par peuvent jouir du bien K&P Finance. « Le point an à la montagne ou les jusqu’à quatre semaines fondamental est de s’assurer pieds dans l’eau. Mais la par an, mais le rendement de sa qualité et de sa solidité rentabilité nette est alors tombe alors autour de 3% financière ». En effet, une dégradée... Jérôme roche, brut... faillite de l’exploitant peut
roche.