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n°35
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Patrimoine - La défiscalisation immobilière en 2017 ArT De vIvre & PATrImoINe Focus sur un placement ou investissement afin d'analyser les tendances et évolutions
entre rupture et continuité
L’immobilier se porte plutôt bien. Par exemple, 2016 devrait compter plus de 800000 transactions dans l’ancien, proche de ses hauts historiques. 2017 de- vrait donc être une bonne année – y compris pour la défiscalisation. « En l’état actuel des débats, le projet de loi de finances pour 2017 montre une tendance nette à assurer la conti- nuité, décrit renaud Ca- pelle, directeur immobilier adjoint à l’UFF. Dans la perspective d’une échéance électorale, de tels signaux sont toujours les bienve- nus. »
Si tous les dispositifs de défiscalisation immobilière sont prorogés en 2017, l’arrivée du prélèvement à la source soulève quelques incertitudes.
dre la forme de crédit d’im- pôt. » La situation est moins claire en ce qui concerne les avantages qui accordent une réduction sur les revenus globaux (déficit foncier, monuments historiques). Il existe plu- sieurs possibilités pour ré- soudre le problème : par exemple, comme ces tra- vaux s’étalent souvent sur plusieurs années, on pour- rait envisager ainsi un re- port sur l’année suivante de l’avantage acquis en 2017. mais il est certain qu’une solution sera trou- vée. « Dans le cas où les travaux ne viendraient pas en diminution des reve- nus, cela risquerait de met- tre un coup de frein im- portant aux travaux de ré- habilitation et de rénova- tion, ce que le gouverne- ment a bien perçu puisqu’il réfléchit, d’après nos in- formations, à des solutions pour maintenir un système de déduction », souligne Jean-François Chaury.
risqué, et il ne faut pas choisir à la légère. D’autant plus qu’il est principale- ment utilisé par des primo- accédants, pour qui une perte est un vrai coup dur.
évolue en ce qui concerne les résidences de tourisme. Pour celles-ci, la réduction d’impôt est augmentée à 20%, mais elle porte sur des travaux de rénovation (énergétiques, ravalements,
coup.
enfin, les gros investis- seurs, qui préfèrent des dispositifs plus ambitieux, ne seront pas dépaysés : là encore, les dispositifs sont tous prolongés, sans
surant, l’arrivée du prélè- vement à la source, qui s’accompagnerait d’une an- née fiscale « blanche », soulève des questions. « Nous n’avons pas de cer- titudes sur la loi et les dé-
LOI PINEL PROLONGÉE
Le dispositif instauré par la loi Pinel, qui a été en 2016 incontestablement la star des placements en dé- fiscalisation immobilière, est prolongé jusqu’au 31 décembre 2017, et devrait garder ce statut de favori : il est abordable (plafonné à 300000 euros), et incita- tif, la défiscalisation pou- vant atteindre 21% sur 12 ans. mais « cet investisse- ment reste soumis à des contraintes assez fortes, rappelle maître Steve Ja- kubowski, du cabinet d’avocat Picovschi. Les loyers sont plafonnés par zone géographique ; et les revenus des locataires ne doivent pas, eux non plus, excéder une certaine li- mite. » C’est pour le moins restrictif. De plus, si la loi autorise (évidemment) le changement de locataire sur la durée de location, en revanche, le logement ne peut pas rester inoccupé pendant plus d’un an, sinon tous les bénéfices fiscaux acquis sont perdus. en re- vanche, il est maintenant possible de louer le bien à ses enfants.
même si c’est un investis- sement abordable, il reste
D'une manière ou d'une autre, les dispositifs de dé scalisation traditionnels trouveront leur place en 2017...
Un décalage dans le temps ne conviendrait pas ; et « enlever » un an d’avan- tages acquis enverrait un message décidément contradictoire avec celui de continuité déjà émis. mais en fonction de la so- lution qui sera retenue au final, il faudra probable- ment ajuster les stratégies patrimoniales. Ces ques- tions, le grand public ne se les pose pas encore. mais cela va arriver, d’au- tant que l’immobilier fait toujours partie des sujets évoqués lors des cam-
DES AUTRES DISPOSITIFS QUI ÉVOLUENT PEU
Le prêt à taux zéro est éga- lement maintenu, mais de- vrait permettre de financer 40% du montant de l’achat d’un logement neuf ; au- paravant, la limite se situait entre 18 et 26%. De plus, il permet de financer l’ac- quisition d’un logement ancien, à condition d’y réa- liser des travaux de réno- vation ou mise aux normes à hauteur de 22% du coût total.
adaptations aux personnes handicapées...), plafonnés à 22000 euros (ce qui cor- respond donc à une réduc- tion d’impôt maximale de 4400 euros).
être modifiés. Il sera donc toujours possible de réno- ver des bâtiments classés grâce au malraux, et de réaliser du déficit foncier. Par ailleurs, « il faut rap- peler également que les dispositifs actuels sont en- core valables jusqu’au 31 décembre 2016, souligne
crets d’application, ce qui ne nous permet pas de tirer des conclusions sur les im- pacts pour les investisseurs concernant les revenus 2017 », estime Jean-Fran- çois Chaury, responsable des partenariats chez Ad- venis. Que deviendraient les avantages fiscaux théo-
Le Censi-bouvard est lui aussi maintenu, mais avec quelques modifications. Si le dispositif n’est pas mo- difié pour les investisse- ments en résidences seniors et étudiantes (11% de ré- duction d’impôt répartie sur neuf ans pour l’achat d’un logement neuf, pla- fonné à 300000 euros d’in- vestissement par an), il
Que deviennent les avantages fiscaux théoriquement acquis durant l’année blanche au niveau des impôts ? Le débat est ouvert
Il
Jean-Marie Benoist
Les investissements outre- mer sont également pro- longés. Ils restent intéres- sants – notamment parce
qu’ils sortent du plafon- nement des niches fiscales – mais demeurent risqués, pénalisés par une histoire mouvementée et un sys- tème déclaratif qui rend indispensable la vérifica- tion préalable par l’inves- tisseur lui-même, l’admi- nistration fiscale n’inter- venant toujours qu’après
maître Steve Jakubowski. Il n’est donc pas trop tard encore si l’on veut en pro- fiter sous leur «ancienne» forme. »
riquement acquis durant cette année ? La question n’est pas encore résolue. « L’année 2017 sera une année blanche au regard du paiement de l’impôt mais pas au regard de sa déclaration, souligne re- naud Capelle. Le traitement fiscal des investissements immobiliers pourrait pren-
pagnes présidentielles.. y aura donc beaucoup d’ex- plications à donner – aussi bien de la part des profes- sionnels que de l’état lui- même. Il faudrait, dans l’idéal, avoir une position claire d’ici début décembre, pour permettre de bien in- former les investisseurs.
LA VRAIE INCONNUE : L’ANNÉE FISCALE FANTÔME
Si tout cela est plutôt ras-
Novembre 2016
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