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Les SCPI ont le vent en poupe. Et pour cause, la pierre-papier est rassurante et rentable. Elle rend accessible l’immobilier grâce à un minimum de souscription faible (parfois moins de 1 000 euros) et supprime les contraintes.

 

La SCPI s’adapte aux projets de vie des épargnants, comme l’explique Raphaël Oziel, fondateur de La boutique des placements. « Entre 30 et 50 ans, la SCPI est le moyen de se constituer un patrimoine à crédit, sans trop d’effort. Vous pouvez acheter 100 000 euros sur 20 ans avec un budget mensuel de 240 à 280 euros par mois sans aucun apport. Sur la durée maximum de 25 ans, budget mensuel entre 150 et 200 euros en moyenne.

Entre 50 et 60 ans, quand on a plus de cash, elle donne le moyen de préparer sa retraite. Grâce à la souscription en nue-propriété temporaire, l’investisseur qui accepte de ne pas toucher de loyers pendant les années qui lui restent à travailler bénéficie d’une remise sur le prix des parts, ce qui dope le rendement du produit et la future rente. Enfin, la SCPI offre au retraité un complément de revenu immédiat. Si l’épargnant a des enfants, il optera pour la donation de la nue-propriété à ses enfants. Ce mécanisme prépare au mieux la transmission tout en continuant à percevoir des loyers. » La SCPI bénéfice de la profondeur de l’ensemble du marché de l’immobilier (commerce, bureau, logistique, hôtel, résidentiel).

 

Un secteur santé prometteur

Dès lors, quelles SCPI choisir ? Pour limiter un peu plus les risques, Raphaël Oziel recommande a minima de diversifier son investissement avec une SCPI « patrimoniale », c’est-dire qui affiche un historique de performance important et une taille importante (c’est-à-dire supérieure à 500 millions d’euros) et une SCPI de « diversification », soit géographique (investie à l’étranger par exemple), soit thématique (santé, hôtellerie, logistique, résidentiel). Celles-ci surperforment le marché depuis quelques années.

 

Le thème de la santé apparaît particulièrement prometteur

 

La SCPI spécialisée dans la santé de Foncière Magellan, baptisée Foncière des praticiens, a ainsi affiché l’an dernier un taux de distribution de 5,1 % contre 4,45 % pour l’ensemble du secteur. « Nous investissons dans des maisons médicales et paramédicales, lieux de soins et de consultations, avec la volonté forte de défendre un parcours de santé au maillage territorial plus dense », explique Guillaume Hilaire, directeur du développement institutionnel de Foncière Magellan. Le thème de la santé apparaît en effet particulièrement prometteur en raison du vieillissement de la population et de l’allongement de la durée de vie. « La pandémie a mis en lumière le manque flagrant d’infrastructures hospitalières », poursuit Guillaume Hilaire.

En outre, l’immobilier de santé est sécurisant pour l’investisseur en raison de la nature de ses locataires et sa plus faible corrélation avec l’économie réelle. « Nos locataires, des professionnels de santé, sont sensibles à la qualité de leur immobilier et attachés à la fidélité de leur patientèle », précise le directeur. Le taux d’occupation de la SCPI, supérieur à 98 %, lui donne raison.

 

SCPI commerces, l’autre opportunité

Parmi les autres thèmes mis en avant par les experts, le commerce, encore en région, et en Europe. La SCPI Cœur de régions de Sogenial a ainsi doublé sa capitalisation l’an dernier à plus de 73 millions d’euros pour un taux de distribution de 6,43 %. En tenant compte de la revalorisation de la part (1,73 %), Cœur de régions a même dégagé une performance globale de 8,16 %. « Nous profitons du regain d’intérêt des Français·es pour les villes moyennes. Nous ciblons toutes les régions et tout type de locaux, du commerce de bouche au fabricant d’étiquette pour bouteilles de vin.

Notre objectif est d’acquérir au meilleur prix des emplacements très bien situés sur l’ensemble du schéma immobilier des entreprises », explique Jean-Marie Souclier, directeur général de Sogenial. Sa nouvelle SCPI Cœur d’Europe entend suivre la trajectoire. Elle a offert en 2021 un taux de distribution de 5 % net de fiscalité étrangère. « Là aussi, nous jouons la carte de la diversification avec des commerces en Belgique, en Espagne ou bien au Portugal où les prix du mètre carré restent abordables », détaille Jean-Marie Souclier.

Bémol souvent évoqué au sujet des SCPI : les frais avec des commissions de souscription proches des 10 % en moyenne. Un faux problème pour Raphaël Oziel qui rappelle qu’en immobilier, les frais sont toujours à prendre en compte. En outre, dit-il, « il existe désormais des SCPI sans frais de souscription si on les garde de 3 à 5 ans. Et puis, il existe 209 SCPI sur le marché. L’épargnant peut donc largement optimiser son choix. Attention cependant, certaines SCPI sans frais d’entrée ou à frais réduits se rattrapent sur d’autres frais comme des commissions sur les acquisitions des biens ou sur les frais de gestion. Pour autant, les taux de rendement sont communiqués nets de frais ». L’investisseur bénéficie malgré tout de visibilité pour faire son choix.

 

Sommaire :

  1. Comment investir dans un contexte inflationniste ?
  2. Dons, legs et réductions fiscales : gagnant/gagnant
  3. L’immobilier fait de la résistance !
  4. Les SCPI jugées sûres et rentables

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