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Modes d’emploi pour une rentrée d’attaque

Du 30 septembre au 1er octobre 2021, Lyon accueille à nouveau enfin la référence des salons patrimoniaux, le bien nommé Patrimonia, la convention annuelle des professionnels du patrimoine. L’occasion pour les milliers de participants de ce « festival de Cannes » du patrimoine de poser des questions clés à la pléiade d’experts réunis. L’essor de l’investissement socialement responsable (ISR), l’impact de la pandémie sur l’immobilier, la martingale des produits structurés ou encore l’intérêt croissant des épargnants pour des investissements alternatifs comme le vin, autant de sujets en or abordés dans les conférences ou les travées du salon.

1 – L’ISR : séparer le bon grain de l’ivraie

Les fonds d’investissement socialement responsable (ISR) ont le vent en poupe. Durant la crise, plusieurs études ont montré que les entreprises les plus vertueuses socialement (envers leurs contreparties internes ou externes) étaient aussi celles qui avaient le mieux résisté. Selon Morningstar, 72 % des fonds ISR affichaient en 2020 une performance supérieure à leurs indices de référence cette année. « La demande des clients pour l’investissement plus responsable est de plus en plus forte, en tout cas de la part des nouvelles générations. Les millennials veulent moins entendre parler des secteurs plus traditionnels qui offrent pourtant parfois de solides rendements. Les jeunes souhaitent donner du sens à leur épargne », observe Sébastien Bareau, secrétaire général d’Anacofi et Anacofi Syndicat. Encore faut-il séparer le bon grain de l’ivraie.

Ces dernières années, et plus particulièrement en 2021, les labels durables se sont renforcés au point que l’on ne peut décemment s’en passer. La France en compte trois. L’ISR (généraliste), Greenfin (centré sur l’investissement vert) et Finansol (axé sur l’investissement solidaire). De plus en plus de fonds sont labellisés sous le regard attentif des autorités de contrôle, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) et l’Autorité des marchés financiers (AMF). Pour être labellisés, les fonds s’engagent à respecter un cahier des charges. « Les autorités sont attentives à éviter le greenwashing, soit la communication d’un fonds sur ses vertus environnementales sans les mettre en pratique. En mars 2020, l’AMF a renforcé le cadre réglementaire des fonds d’investissement durables. Dans cette doctrine, le régulateur empêche la « disproportion » entre la communication commerciale des fonds et la prise en compte effective des critères extra-financiers », souligne Gilles Belloir, directeur général de Placement-direct.fr. Attention : certains labels portent plus sur les méthodes de sélection et de suivi des investissements que sur des exigences précises à respecter par le gérant. Ces labels ont le mérite de rationaliser le marché et de faciliter le repérage des « bons élèves », mais ne suffisent pas à eux seuls à garantir un placement 100 % responsable. « Je conseille de se tourner vers les gérants qui disposent d’un historique sur ces thèmes et un bon track-record, comme Mirova ou Ecofi », recommande Gilles Belloir.

Un fonds labellisé ISR n’adopte pas forcément une approche 100 % ISR. Le « best in class » par exemple sélectionne les meilleures valeurs sans exclure des secteurs comme celui des énergies fossiles, pourtant difficilement assimilables au développement durable. Pour éviter cet écueil, et sous l’impulsion des pouvoirs publics, quelques sociétés de gestion proposent aux épargnants des fonds d’impact. Il s’agit « d’investissements réalisés dans l’intention de générer un impact social et environnemental positif et mesurable, parallèlement à un rendement financier », selon la définition du Global Impact Investing Network (GIIN), l’organisme de référence sur le sujet. « UBS promeut plus que jamais l’investissement à impact, c’est-à-dire l’investissement dont les effets vertueux sont mesurables et concrets. Nous proposons par exemple des fonds investissant dans les sociétés qui prouvent leur influence positive sur la planète. Il s’agit de stratégies d’engagement actionnarial où le gérant “challenge” la direction de la société et l’influence. Le gérant exige ainsi pour chaque investissement des résultats tangibles », indique David Zylberberg, expert en investissement responsable chez UBS France. Selon Sébastien Bareau pour les distributeurs, le vrai problème des fonds ISR, c’est qu’ils sont le plus souvent classés à l’aide de niveaux de risque de 6 ou 7 (le niveau le plus élevé). « Ce qui implique qu’un CGP ne peut pas les proposer à n’importe qui. Les investisseurs aimeraient souscrire, mais s’abstiennent. Je ne peux pas recommander à un client qui n’est pas averti et qui ne dispose pas déjà d’un portefeuille diversifié ce type de fonds. »

2 – L’immobilier à l’ère post-covid

L’immobilier n’a jamais autant mérité son statut de valeur refuge pour les Français. Les notaires de France ont enregistré le chiffre record de 1 130 000 transactions dans l’ancien en cumul sur les 12 derniers mois à fin mai 2021. Et cet été, les prix progressent encore. De leur côté, les SCPI affichent leur résilience malgré la crise à corona. « L’immobilier est la classe d’actifs qui a accueilli massivement l’excédent d’épargne des Français lié à la crise covid. En soi, c’est normal puisque cette cagnotte covid doit être placée. Pour autant, le secteur et surtout dans la pierre-papier, est confronté à l’incertitude. La plupart des sociétés civiles immobilières, les SCI, et les sociétés civiles de placement immobilier, les SCPI, investissent dans des bureaux et des commerces, mais sont-ce encore de bons supports ? La question se pose avec l’accélération du télétravail et de l’e-commerce causée par la pandémie », alerte Gilles Belloir.

Face à ces doutes, émergent de nouveaux supports innovants. Deux attirent particulièrement l’expert. Le premier est le viager. Deux SCI se sont lancées. « Il s’agit selon moi d’une approche intéressante de l’immobilier, surtout avec le vieillissement de la population. Chez Placement-direct.fr, la SCI Viagénérations a reçu un très bon accueil de nos clients ». Le deuxième support qui suscite son intérêt est celui qui promet de transformer des bureaux, souvent obsolètes, en résidentiel. La société de gestion Novaxia s’est spécialisée dans cette niche. La stratégie de la SCPI Novaxia Neo se fonde sur le recyclage urbain. « Spécialisés dans le recyclage urbain, nous achetons des bureaux, le plus souvent dans leur état d’origine, avec des locataires bien établis. Si le locataire d’un bâtiment s’en va, nous pouvons potentiellement transformer ce bâtiment de bureaux en logements. C’est ce que l’on appelle la réversibilité », indique Mathieu Descout, président de Novaxia Investissement. Novaxia Neo est plus résiliente grâce à ce plan B. « Novaxia Investissement est une entreprise à mission qui place l’investissement socialement responsable au cœur de son projet, sans pour autant reléguer au second plan la rentabilité. Notre SCPI Novaxia Neo, lancée en 2019, a généré un taux de dividendes sur Valeur de Marché – TDVM – de 6 % en 2020. Et je peux d’ores et déjà annoncer que l’objectif 2021 est identique, même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures », ajoute le président. « Les investisseurs, dit-il, adhèrent à notre discours qui se distingue des autres sociétés de gestion. Nous ne croyons pas au “tout tertiaire” dans l’investissement immobilier pour notre SCPI Novaxia Neo, alors que la France souffre d’une pénurie de logements. Il manque chaque année 500 000 nouveaux logements, l’on en construit seulement 300 000 et encore, pas suffisamment dans les grandes villes où la tension est pourtant la plus forte. »

Ce nouvel intérêt pour le résidentiel ne convainc guère Sébastien Bareau. « Côté SCPI et recrudescence des SCPI résidentielles, je reste mesuré. Si l’on part du principe que le télétravail se quasi généralise et que les grandes villes sont trop chères, pourquoi alors les ménages ne partiraient-ils pas plutôt à la campagne ? Selon moi, la mode de transformation, dans les grandes villes, de bureaux en résidences n’est qu’un épiphénomène, voire un coup marketing lié aux investissements pour le Grand Paris, assène-t-il. En outre, cette tendance risque d’induire un effet pervers en augmentant encore les prix de l’immobilier avec l’arrivée des grands investisseurs sur le marché. Or, le secteur du logement neuf est déjà en situation de crise. En se renforçant sur ce marché, les institutionnels pourraient évincer les ménages du marché, phénomène renforcé par les conditions de plus en plus restrictives imposées par les banques dans l’octroi de crédit », poursuit Sébastien Bareau. Cette tension sur le marché sur le neuf a naturellement des conséquences sur l’investissement locatif où les programmes Pinel tendent à se raréfier. « Le marché s’est encore plus tendu avec l’arrivée de maires verts dans de grandes villes. Ils ne veulent pas d’étalement urbain, pas d’artificialisation des sols et pas de hauteur en plus. Cette vision est bien sûr tout à fait respectable, mais alors, où construire ? » s’interroge Sébastien Bareau. « Résultat, dans l’investissement locatif, de bons produits existent dans le Pinel comme dans les résidences services, mais il faut surveiller avec la plus grande attention le prix et encore davantage l’emplacement », ajoute l’expert. Face à l’insuffisance d’offre dans l’investissement locatif neuf, les épargnants ont l’option de se tourner vers l’ancien via des sociétés spécialisées comme Angelys Group ou Histoire & Patrimoine. « La demande en investissement locatif, et plus particulièrement en Malraux, s’est clairement accélérée depuis le premier confinement. Les clients recherchent de la vieille pierre, synonyme de valeur refuge. Leurs exigences ont évolué. Ils recherchent principalement des biens en centre-ville dans des villes réputées pour leur confort de vivre, le plus souvent dans le sud à l’image de Bordeaux, Toulouse, Perpignan, Aix-en-Provence ou encore Marseille. Sans doute, projettent-ils d’y habiter à terme », observe Marcelina Stark, directrice générale associée d’Angelys Group.

3 – Produits structurés, la nouvelle « martingale »

Alors que les fonds en euros ne rapportent plus grand-chose, un nombre croissant d’investisseurs se tournent vers les produits structurés. Il s’agit d’une classe d’actifs à part, entre actions et obligations. Ces supports ont pour objectif commun de restituer, à des dates d’échéance préfixées, la mise de départ de l’investisseur (nette des frais de souscription) majorée d’une performance conditionnée par l’évolution d’un indice boursier ou d’un panier de valeurs. « Le principal avantage de notre gamme est de délivrer de la performance, même en cas de stagnation, voire de baisse dans certaines limites, du marché », indique Julien Vautel, PDG de Hedios. Lequel justifie cette « martingale » par l’effet mémoire du produit structuré. « Lorsque les conditions de remboursement du capital sont réunies à l’une des dates de constatation, toutes les rémunérations annuelles théoriques sont versées en même temps et de manière rétroactive. » Prenons l’exemple d’un produit qui verse une rémunération annuelle de 10 % (et le capital est remboursé) dès lors que l’indice de référence est au moins égal à son niveau initial à l’une des dates de constatation annuelle. Si l’évolution est favorable en année 4, la rémunération est égale, grâce à l’effet mémoire, à 40 % (qui correspondent à un rendement de 8,77 %), alors que l’Indice de référence n’a que légèrement progressé à l’issue des 4 ans. « Compte tenu du fort rebond des marchés observé depuis l’automne 2020, un investisseur qui a souscrit à notre produit H Performance 31 en août 2020, a gagné, en une seule année, 44 %, contre 22 % pour son indice de référence des grandes sociétés européennes », détaille Julien Vautel. Dès que l’objectif est atteint, Hedios reverse automatiquement les fonds sur le fonds en euros du client. « Nous avons fixé la durée initiale de placement à 12 ans, soit une longue durée, car nous avons observé que les cycles boursiers se réduisaient à 3 ou 4 ans. Même en cas de coup dur sur les marchés, nos produits ont de bonnes chances d’être gagnants sur la durée. Cet actif est alors réservé aux investisseurs de long terme. Certes, l’investisseur sort à tout moment, sans attendre la prochaine date de constatation, mais potentiellement à perte », souligne le dirigeant. Ce genre de produits n’est pas sans risque. Hedios a ainsi calculé que deux fois dans l’histoire, sa gamme aurait été perdante. Lors du krach de 1929 bien sûr, et plus près de nous, fin 1999. Le marché a subi une grosse baisse lors de la crise des valeurs technologiques et replongé avec celle des subprimes puis de la dette souveraine, fin 2011. Est-il prudent dès lors d’investir dans des produits structurés alors que le marché a vivement rebondi ces derniers mois ? Julien Vautel relative les valorisations des Bourses qui sont, assure-t-il, toujours inférieures de 25 % à celles de 2000. « Or, en Europe, les valeurs sont le plus souvent de croissance et bien plus stables que les technologiques américaines du début du xxie siècle. Certains s’effraient de la valorisation du luxe, mais je pense au contraire que ce n’est qu’un début. Finalement, peu de nouvelles marques se créent et une certaine partie de la population, en croissance, devient de plus en plus riche chaque année », conclut l’expert.

4 – Le groupement foncier viticole (GFV), l’investissement plaisir

Depuis longtemps déjà, les investisseurs passionnés par la forêt, le terroir et/ou le vin, mais qui n’ont pas les moyens de s’offrir des hectares de forêt ou de vigne, se rabattent sur l’achat de parts d’un groupement foncier d’investissement (GFI) pour la forêt et d’un groupement foncier viticole (GFV) pour la vigne. Ils réunissent un cercle restreint limité en général à une centaine d’investisseurs. Ces véhicules collectifs, dont la souscription est limitée dans le temps, exigent généralement une mise de fonds minimale de 5 000 à 100 000 euros. Compte tenu des prix élevés de la vigne, il ne détient généralement qu’un seul actif, soit des parcelles sur une propriété viticole. « Situé dans la Sarthe, aux confins des Pays de la Loire et de la Normandie, Château de Belmar, 100 % chardonnay et pinot noir et dont le vin se rapprocherait des Grands de Bourgogne, compte 146 sociétaires, des agriculteurs, des professions libérales, des cadres supérieurs et des financiers. Ils partagent l’amour du vin, de la terre, du patrimoine, de la fibre entrepreneuriale et une certaine idée de la France », indique le propriétaire du domaine, Grégory Russel. Pour financer une partie des investissements nécessaires à la production d’un vin qu’il sait aujourd’hui remarquable, Grégory Russel a eu l’idée d’ouvrir le capital de sa société en créant un Groupement foncier viticole (GFV). Le prix de la part a été fixé à 4 600 euros et le dividende annuel n’est pas versé en euros… mais en bouteilles. « Une part donne droit chaque année à une allocation de six bouteilles vendues cette année, pour la première fois, à 36 euros pièce, soit un rendement de 4,7 %. Et il ne faut pas oublier également la plus-value potentielle dans les années à venir en cas de hausse des prix du vin, notamment dans les ventes aux enchères. Puis, dans la mesure où il n’est plus possible d’acheter de parts du GFV, le candidat investisseur doit désormais s’inscrire sur une liste d’attente dans l’espoir d’une revente. Ce qui immanquablement va faire grimper le prix de la part », souligne ce passionné de vin. Au-delà de la satisfaction de participer à l’aventure d’un grand cru, ce placement présente de nombreux avantages fiscaux : exonération de droits de succession à hauteur de 75 %, pas de droits de mutation, pas d’ISF, pas d’impôt sur le revenu car les copropriétaires sont rémunérés sous forme de bouteilles. Devant le succès du Château de Belmar, Grégory Russel vient de lancer un second GFV, Massif de Perseigne, situé en pleine forêt domaniale, également dans la Sarthe. « Cette fois-ci, le vignoble est 100 % merlot et les sols sont d’aussi bonne qualité que celui du Pomerol de Château Petrus, selon les analyses réalisées par les experts », assure Grégory Russel. En trois mois, il a déjà accueilli 27 sociétaires qui devront s’armer de patience avant de déguster ce nouveau nectar. Les premières bouteilles ne seront livrées que… dans cinq ans.

5 – La Carac s’offre une cure de rajeunissement

Fondée en 1924, la mutuelle d’épargne Carac s’offre un coup de jeune. Elle a lancé en juin Carac Épargne Génération un produit d’assurance vie qui veut faciliter la transmission du patrimoine des grands-parents et parents vers les petits-enfants et enfants. Il est donc ouvert à des adhérents de moins de 25 ans. Ce produit revêt trois avantages. Premièrement, il s’agit d’un multisupport susceptible d’offrir un rendement supérieur aux livrets et autres produits bancaires destinés traditionnellement aux jeunes. Deuxièmement, les unités de compte sont principalement centrées sur des thèmes chers à la jeune génération comme le numérique ou la transition écologique. Troisièmement, aucun frais sur versement. « Pour autant, l’adhérent bénéficie de l’accompagnement d’un conseiller », souligne Myriam Souveton, responsable digitalisation et marketing. Enfin, à la Carac, de nombreux services sont totalement dématérialisés (par exemple, l’adhésion 0 papier pour l’adhérent et le back-office) ou disponibles sur l’espace adhérent. « Ce qui correspond à la volonté d’autonomie de nos adhérents qui ont à tout moment le choix de leur interaction avec la Carac », précise Myriam Souveton. La mutuelle est également active dans l’épargne retraite avec le lancement il y a près d’un an du PER Individuelle Carac, qui rappelle que ce produit constitue un excellent moyen de préparer sa retraite tout en déduisant du revenu imposable les versements dans la limite de 10 % des revenus et de 32 908 euros pour 2021.

Pierre-Jean Lepagnot

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