Investissement locatif et taux bas, la combinaison gagnante

Les taux de crédit immobilier restent extrêmement attractifs… À ce stade de taux – en moyenne 1 % sur 15 ans, 1,20 % sur 20 ans et 1,40 % sur 25 ans – l’effet levier du crédit joue à plein. « À ces taux, le coût du crédit est très faible et on amortit rapidement le capital, car les mensualités sont composées à 80 % de capital et seulement 20 % d’intérêts ! En empruntant pour investir, on utilise l’effet levier du crédit pour se constituer un patrimoine, sans puiser dans son épargne, ou au minimum, car les banques demandent souvent de pouvoir financer les frais liés à l’achat avec de l’apport », explique Julie Bachet, directrice générale du courtier en crédit Vousfinancer. Sur ce marché, tout dépend du budget et/ou de la tranche d’imposition de l’investisseur·se. Aussi, Vousfinancer et Gridky, comparateur de biens immobiliers neufs, ont étudié les possibilités d’investissement pour des montants de 100 000 euros, 200 000 euros ou 500 000 euros.

Les résidences en LMNP, la porte d’entrée

Selon eux, pour un investissement de 100 000 euros, l’investissement en LMNP semble tout indiqué. En effet, le ticket d’entrée est relativement faible : les résidences gérées offrent ainsi la possibilité d’acquérir une petite surface pour moins de 100 000 euros et de commencer rapidement à percevoir des loyers, sans devoir pour autant mobiliser son temps et son épargne. En résidence gérée, l’acquéreur·se signe un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans avec le gestionnaire, qui endossera la charge de la gestion locative du bien et devra verser une rente à l’investisseur·se, que le bien soit occupé ou non. Du point de vue fiscal, le LMNP présente également deux avantages. Premièrement, il fait bénéficier les propriétaires de biens meublés du mécanisme « d’amortissement » du prix de leur bien. Dans les faits, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui s’attache aux résidences gérées assure de percevoir des revenus locatifs sans payer d’impôt sur ces sommes pendant de longues périodes. Deuxième avantage, le LMNP ouvre à la récupération de la TVA. Sur 100 000 euros investis, on arrive à 11 000 euros de réduction fiscale et près de 20 000 euros d’économie supplémentaire avec la récupération de la TVA, pour un effort d’épargne mensuel estimé à 152 euros environ, selon Vousfinancer et Gridky. En France, certains groupes ont pignon sur rue comme les Senioriales dans les résidences seniors ou Oceanis dans les résidences étudiantes.

Le Pinel, produit de référence

Pour un investissement de 200 000 euros, l’étude recommande le dispositif Pinel, d’ailleurs plébiscité par les contribuables depuis son lancement, en 2014. Un logement acquis dans ce cadre ouvre droit à des avantages fiscaux sur le long terme : la réduction d’impôt peut atteindre 21 % pendant 12 ans, avec un plafond d’investissement de 300 000 euros. Pour un engagement de 12 ans sur un bien locatif de 200 000 euros, la réduction maximale permise par le dispositif Pinel s’élève donc à 42 000 euros avec un effort d’épargne mensuel estimé à 366 euros environ, charges incluses, affirment Vousfinancer et Gridky. « Nous recommandons plus facilement des logements neufs plus écologiques puisque les dernières normes de sécurité et d’isolation sont respectées. En outre, les logements neufs sont souvent plus faciles à louer et coûtent moins cher d’entretien », explique Cristiana Mantaluta. Pour autant, le dispositif Pinel présente quelques pièges, rappelle Manuel Ravier, fondateur de la société Investissement-Locatif.com : « L’essentiel de l’offre est en zone périphérique car les meilleurs emplacements ont déjà été construits. Dans ce cadre, je recommande de privilégier les villes secondaires ou la région parisienne pour limiter le risque de vacance locative qui met en danger l’avantage fiscal. De même, il faut veiller aux transports urbains et se méfier des projets d’infrastructures de long terme. Certes, dans cinq ans, une station de RER sera peut-être située à proximité de votre bien, mais avant, il faut bien le louer. Il ne faut pas payer trop cher et c’est sans doute le principal point de vigilance pour plusieurs raisons. D’abord, il faut rémunérer le CGP, qui va percevoir une commission jusqu’à 10 % de la valeur du bien en Pinel, parfois 15 % pour un Ehpad. Puis, dans le neuf, les normes de construction sont plus contraignantes, renchérissant d’autant le prix. De plus, les matières premières ont bondi ces derniers mois, ce qui impacte les coûts. D’un point de vue fiscal, le Pinel va réduire son impôt sur le revenu, mais il ajoute un impôt foncier, susceptible de gommer l’avantage initial. Enfin, les loyers sont encadrés, ce qui pèse sur la rentabilité si le bien est payé trop cher. » Pour toutes ces raisons, Manuel Ravier recommande l’investissement dans l’ancien, avec éventuellement des travaux. « La décote liée aux travaux cible de meilleurs emplacements et de plus, on peut refaire son bien à sa guise. Le statut LMNP va amortir les travaux et les meubles. Un atout qui promet, si le projet est bien mon.té, d’effacer l’impôt locatif durant toute la durée de l’amortissement. »

Le charme de l’ancien

Dans l’ancien, Angelys Group recommande aux ménages qui possèdent déjà un investissement locatif d’associer le mécanisme du déficit foncier au Pinel. « Dans l’acquisition d’un bien avec travaux de réhabilitation, le régime du déficit foncier va imputer le montant HT des travaux aux revenus fonciers, et éventuellement au revenu global à hauteur de 10 700 euros, à condition que le bien soit loué, une fois réhabilité. En couplant les deux mécanismes, l’enveloppe d’investissement passe de 300 000 à 350 000 euros. Ce gain donne le moyen au contribuable d’acquérir un bien dans des emplacements recherchés dans des villes comme Marseille ou Toulouse », explique Marcelina Stark, directrice générale d’Angelys Group. Un ménage qui n’a pas de revenu locatif va également y trouver son compte dans la mesure où le montant des travaux peut se reporter sur le revenu global.

Malraux et Monuments historiques, armes de défiscalisation massive

Le dispositif Malraux est plus puissant. Il a l’avantage de ne pas être concerné par les niches fiscales. Pour un investissement plus conséquent, il n’est intéressant qu’à partir de 8 000 à 10 000 euros d’impôts par an, soit un taux marginal d’imposition supérieur à 30 %. Selon la zone de localisation du bien, deux régimes de réductions fiscales s’appliquent : l’abattement appliqué oscille de 22 à 30 % du montant total des travaux de rénovation, dans la limite de 400 000 euros, et restera imputable sur les revenus jusqu’à quatre ans après le dépôt de la demande de permis de construire. Pour un bien situé en secteur sauvegardé, la réduction d’impôt peut donc atteindre 120 000 euros échelonnés sur quatre ans. « En plus de quatre années de déblocages possibles, on peut encore reporter la réduction d’impôt pendant trois ans ce qui fait sept ans au total », calcule Marcelina Stark. « Nous avons en portefeuille actuellement une vingtaine d’opérations Malraux. Notre toute dernière, à Saint-Émilion, offre des prestations magnifiques. Le principe de la loi Malraux est de favoriser la rénovation d’un bien ancien dans l’intérêt de la sauvegarde du patrimoine : c’est pourquoi la plupart des biens éligibles au dispositif se situent dans des zones prisées et/ou historiques », poursuit l’experte. Toujours selon Vousfinancer et Gridky, un investissement de 500 000 euros dans un bien situé en secteur sauvegardé (30 % d’abattement), avec 60 % de travaux, soit un montant total de travaux de 300 000 euros, la réduction Malraux pourra atteindre 90 000 euros au total, avec un effort d’épargne mensuel estimé à 1 122 euros environ, charges incluses.

Enfin, la « rolls » des dispositifs reste le monument historique car il peut tout effacer. Les charges liées à l’acquisition et à la conservation du bien sont déductibles des revenus fonciers puis du revenu global sans limitation de montant. L’excédent de déficit non imputé est reportable sur le revenu global des six années suivantes. « Bien sûr, ce dispositif fiscal n’est pas pris en compte dans le cadre du plafonnement global. Il est destiné aux contribuables soumis à un TMI à partir de 41 %. Ce dispositif concerne principalement les professions libérales, des sportifs ou des gens ayant perçu une prime exceptionnelle », révèle Marcelina Stark.

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