Placements immobiliers, des choix multiples et raisonnés

SCPI, OPCI, programmes neufs avec ou sans Pinel, résidences services, jamais l’épargnant n’a connu une offre aussi pléthorique qu’attractive. L’IFI à son tour mérite réflexion. On trie un peu ?

1 Les SCPI pour booster le rendement

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et, dans une moindre mesure, les organismes de placement collectif immobilier (OPCI), gardent le vent en poupe en France. Au premier trimestre 2019, ces deux types de fonds immobiliers non cotés ont collecté 2,6 milliards d’euros (2,085 milliards pour les SCPI), soit une hausse de 62 % par rapport au premier trimestre de l’année précédente, selon les derniers chiffres de l’Association française des placements immobiliers (Aspim). Dans un environnement de taux très bas et de regain d’aversion pour le risque sur les marchés financiers, les investisseurs plébiscitent ces placements basés sur l’immobilier, considéré comme une valeur refuge, et rentables. Pour preuve, en 2018, les SCPI ont dégagé un rendement moyen de 4,35 %. En regardant les performances dans le détail, une évidence s’impose. Ce sont les SCPI spécialisées et diversifiées à l’étranger qui soutiennent le rendement. Les SCPI « spécialisées » ont affiché un rendement de 4,61 % et les « diversifiées » de 5,30 %. C’est mieux que les SCPI de bureaux et de commerces qui, la même année, ont respectivement procuré 4,18 % et 4,48 %. Frédéric Puzin, président de Corum, se félicite d’avoir été l’un des premiers à ouvrir ses SCPI à l’international. « Je me suis rapidement rendu compte que la France était un marché fermé où une foule d’investisseurs institutionnels se concurrençaient pour acquérir des biens mécaniquement de plus en plus en chers. Notre SCPI Corum Origin est investi à 89 % hors de France, dans 12 pays. Elle a dégagé en 2018 un rendement de 7,28 % avant impôts. »

Commissions élevées

Les sociétés de gestion misent également sur des thématiques où le potentiel de croissance est avéré, comme l’immobilier résidentiel non fiscal, les établissements de santé, les résidences avec services et les hôtels. Entre 2012 et 2017, Primonial REIM a développé trois SCPI dédiées aux logements neufs et anciens, à la nue-propriété d’immeubles résidentiels et à l’immobilier de santé. Avec la SCPI Primofamily, Primonial se positionne sur « l’immobilier résidentiel du quotidien » et joue la carte de la métropolisation des villes. Cette SCPI mixe dans son portefeuille des immeubles de logements neufs et anciens, des hôtels et prochainement des espaces de coliving. Pour compenser la baisse de rendement des fonds en euros, de plus en plus d’assureurs intègrent à leurs contrats d’assurance-vie des SCPI. C’est en soi une bonne idée pour capter de la performance. Il ne faut cependant pas oublier que la pierre-papier n’est pas sans risque : cours et loyers risquent de baisser. En plus, les frais des SCPI sont élevés. Sur l’achat en direct, le prix de souscription comprend des commissions, de plus de 6 à près de 14 %. Dans le cadre de l’assurance-vie pourtant, les conditions d’achat des SCPI diffèrent selon les contrats dans la mesure où certains assureurs ont négocié des arrangements avec leurs fournisseurs de SCPI.

2 Le neuf a la cote

Si les atouts des SCPI sont nombreux, encore beaucoup d’investisseurs préfèrent placer leur argent dans la pierre. Et l’offre ne manque pas. Face à une Bourse aux fluctuations incertaines, aux risques géopolitiques et à la nécessité de sécuriser son patrimoine pour la retraite ou sa descendance, les Français/es sont de gros acheteurs de programmes neufs, en régions, grâce aux dispositifs fiscaux Pinel et Denormandie ancien, et à Paris comme en région parisienne où le potentiel de hausse reste, selon les experts, attractif. Sur ce dernier marché, Claude Cayla, président de Catella Residential, affiche son optimisme. « Nous observons le grand retour des investisseurs institutionnels. C’est un signe important qui montre qu’il n’y a pas de stock, voire une petite pénurie. Dans le Grand Paris, les zones proches des gares sont très recherchées : la demande à Pantin ou à Bagnolet explose. Et malgré la hausse des prix, les investisseurs peuvent encore y espérer un rendement de 4 %. » Selon lui, 80 % de la première couronne sont intéressants, avec des prix au mètre carré de 4 500 à 5 500 euros pour un appartement près d’une gare. Même à Paris où les prix flambent, les acheteurs se pressent. « Nous avons vendu avec succès le programme Beau Passage, rue de Grenelle, à 23 000 euros du mètre en moyenne. Les acheteurs étaient essentiellement des Français/es, seniors, qui abandonnaient une grande surface plus excentrée pour s’offrir un trois pièces de luxe, avec extérieur au cœur de la capitale. Dans cette perspective, notre prochain programme, Villa Ségur, dans le 7e arrondissement, devrait dépasser également les 23 000 euros du mètre. »

3 Les résidences seniors, un placement sans contrainte

Les résidences services, et notamment les résidences seniors et les résidences médicalisées, sont très recherchées par les épargnants qui souhaitent bénéficier de revenus complémentaires dans une enveloppe fiscale avantageuse. Trois options se dégagent : le dispositif Censi-Bouvard, le statut de loueur meublé non professionnel et le Pinel (plus rare puisqu’il s’agit d’un logement vendu nu, or les résidences sont en général meublées). « Le principal atout de l’immobilier géré est que le locataire exploitant assume seul les contraintes locatives telles que la gestion et la vacance locative, les dépenses liées à des travaux de réfection, etc. », explique Pierre-Yves Habouzit, directeur commercial de Fidexi. Le secteur montre, sans conteste, de l’avenir. Selon les projections de l’Insee, 29,4 % de la population française aura plus de 60 ans en 2035. Les perspectives de rendement avoisinent les 4 % bruts pour des prix légèrement inférieurs à celui du marché résidentiel neuf, une fois la TVA de 20 % déduite. Pour exemple, le programme actuellement commercialisé par Fidexi à Queue-en-Brie (94) offre un rendement de 4,3 % pour un investissement de 177 000 euros HT. « Avant d’investir, il est recommandé de s’informer sur les références de l’exploitant, en vérifiant son ancienneté sur le marché, son modèle économique, le degré des prestations proposées ainsi que la qualité et le niveau d’entretien de son parc immobilier, souligne Pierre-Yves Habouzit. Fidexi collabore depuis plus de 25 ans avec le Groupe LNA Santé, un exploitant solide et reconnu, spécialiste de la prise en charge de la dépendance ponctuelle ou durable, qui exploite des résidences médicalisées – les Ehpad – et des Soins de suite et de réadaptation – SSR. » « Le point principal dans ce type d’investissement, renchérit Julien Bey, directeur général de Domitys Invest, c’est la confiance. Et ce qui crée cette confiance chez l’épargnant, c’est évidemment la profondeur du marché, mais surtout l’expertise et l’expérience de l’exploitant qui gère les résidences ainsi que sa solidité financière puisque c’est l’exploitant qui va garantir le paiement des loyers, que les logements soient occupés ou non.»

Sur l’ensemble du territoire

Où investir ? Julien Bey recommande bien sûr les grandes métropoles, mais aussi des villes plus petites avec des bassins de vie d’au moins 40 000 habitants, riches en infrastructures, en services administratifs et établissements de santé. « Schématiquement, il faut avoir à l’esprit que l’ensemble des territoires sont concernés par le vieillissement de la population et le besoin de développement des résidences pour seniors est identique, qu’on soit à Lille, Montpellier, Brest ou Strasbourg. » L’investissement exige une transparence totale. Julien Bey : « Le bail commercial doit être très clair sur les conditions essentielles entre l’investisseur et l’exploitant comme le montant du loyer, sa revalorisation dans le temps, la prise en charge de l’entretien et la répartition des charges… »

4 Gérer l’IFI

Le seul inconvénient de ces placements, c’est qu’il gonfle un patrimoine immobilier qui risque d’être soumis à la fortune immobilière (IFI). Ce nouvel impôt, qui remplace l’ISF depuis le 1er janvier 2018, s’applique de manière progressive aux contribuables qui détiennent un patrimoine immobilier de plus de 1,3 million d’euros. Heureusement, il est possible d’alléger la note en donnant en faveur d’une fondation agréée. La réduction d’impôt est égale à 75 % du don, retenu dans la limite annuelle de 50 000 euros par contribuable et par année. « Chez Aide à l’Église en détresse (AED), les dons IFI sont généralement compris entre 500 et 5 000 euros par contribuable », révèle Tiphaine Bienvenue, directrice Développement et Communication de la fondation. « Il est intéressant de noter que nos donateurs ne sont pas tous des contribuables aisés, mais parfois des propriétaires de biens immobiliers, souvent familiaux, qui préfèrent réduire la somme captée par l’État en faisant profiter une cause qui leur tient à cœur. »

Donations et legs, le cas des musées

Pour attirer de nouveaux dons, les musées ne comptent pas uniquement sur l’avantage fiscal. « Être donateur du musée du Louvre, c’est profiter de visites privées, recevoir des catalogues, des invitations aux vernissages ou à des concerts. Être mécène du Louvre, c’est appartenir à un club, explique Philippe Gaboriau, directeur général du Fonds de dotation du musée du Louvre, une structure qui soutient les missions d’intérêt général du musée du Louvre dans une démarche de mécénat capitalisé. À côté du don classique à l’IFI, le Fonds propose deux autres mécanismes attractifs. D’abord, le Fonds de dotation du Louvre propose la donation temporaire d’usufruit. « Par une telle donation, vous allez soutenir le musée du Louvre en donnant pour une durée déterminée les revenus de vos actifs au Fonds de dotation, sans vous dessaisir définitivement de votre patrimoine, sans limitation de montant et tout en bénéficiant d’un allègement de vos impôts », argumente Philippe Gaboriau.

Le legs en duo, qui est exonéré de tout droit de succession et de mutation, mérite la réflexion. Si vous n’avez pas d’héritier réservataire et que vous souhaitez transmettre votre patrimoine à un proche, il vous est possible de désigner le Fonds de dotation du Louvre légataire universel et de lui léguer tout votre patrimoine, à charge pour lui de délivrer un legs particulier net de frais et droits à ce proche. Et pour cause, en règle générale le légataire, lorsqu’il n’est pas héritier réservataire, supporte les droits de succession entre 55 et 60 %. Il faut bien sûr veiller à ce que le montant cumulé des legs particuliers ne soit pas supérieur à ce que vos proches ou amis auraient perçu hors de ce dispositif (soit 40 à 45 % de votre patrimoine).

Pierre-Jean Lepagnot

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