Ces autres placements attractifs…

Du Malraux, attractif, mais rare et cher, des monuments historiques aux résidences services, le concret cède parfois l’avantage aux simples mécanismes financiers que sont le déficit foncier et la pierre papier… Les scénarios ne manquent pas. Voyage en gains méconnus.

Certes, le dispositif Pinel reste en France l’investissement locatif le plus populaire. Mais d’autres placements immobiliers méritent que l’on s’y attarde. Loi Malraux, monuments historiques, résidences services, démembrement, déficit foncier et SCPI offrent des couples rendements/risques biens différents et ne sont pas destinés au même profil d’épargnants. Pour autant, bien menés et dans une perspective de long terme, ces investissements apparaissent souvent plus attractifs que l’achat d’un appartement Pinel.

Malraux, monuments historiques, la défiscalisation en démultiplié

Votée le 4 août 1962, la loi sur la restauration du patrimoine, dite loi Malraux, continue de séduire. Grâce à elle, les contribuables privés ont sauvé des sites aussi emblématiques que le quartier du Marais à Paris, le centre-ville de Bordeaux et, bien sûr, le quartier de la Balance en Avignon, si cher à André Malraux. Preuve de son efficacité sur la protection du patrimoine, ce dispositif n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros qui fait de la loi Malraux, aujourd’hui plus encore qu’hier, l’un des produits de défiscalisation les plus attractifs du marché. Concrètement : l’investisseur achète un bien dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine. Le prix d’achat des murs ne donne aucun avantage. Seuls les travaux ouvrent droit à réduction d’impôt. De 30 % en secteur sauvegardé et de 22 % en zone de protection. Le plafond de dépenses est limité annuellement à 100 000 euros. Mais, dans la mesure où les travaux ont la possibilité de s’étaler sur quatre ans, l’économie d’impôt est capable d’atteindre 120 000 euros. Pour y prétendre, le propriétaire doit louer nu son bien pendant neuf ans. Aucun plafond de loyer n’est imposé. « Ce dispositif concerne des cas particuliers. Il est intéressant pour ceux qui ont atteint le plafond des niches fiscales. Ce mécanisme gomme la fiscalité d’une grosse prime ou celle de revenus réguliers élevés », analyse Mathieu Mars, directeur associé de l’Institut du patrimoine. Revers de la médaille, plus de 57 ans après, le temps a fait son œuvre et les biens éligibles au Malraux se font rares et chers. Pour Mars, « il faut particulièrement se montrer vigilant sur l’emplacement et choisir avec soin le monteur de l’opération. Nous avons beaucoup travaillé à La Rochelle avec ce dispositif par lequel les épargnants sont fondés à espérer une plus-value à terme compte tenu de la faiblesse des prix dans le centre-ville ».
Si le Malraux est réservé à une clientèle aisée, le dispositif monuments historiques est, lui, bien plus exclusif. L’achat des murs ne donne droit à aucun avantage. Mais le propriétaire qui loue après restauration impute la totalité du coût des travaux sans aucune limitation sur son revenu taxable. Et le dispositif MH n’entre pas, comme le Malraux, dans le plafond de 10 000 euros des niches fiscales. Les conditions de location sont, de surcroît, très souples : pas de durée imposée ni de plafonds de loyers ou de ressources des locataires, liberté totale de louer nu ou meublé. « Le monument historique offre une défiscalisation massive. On peut gommer l’intégralité de son imposition sur le revenu. Ce dispositif est d’autant plus intéressant que les taux sont bas », confirme Mathieu Mars. Seul obstacle : les programmes éligibles sont très peu nombreux et souvent en pleine campagne, là où le marché locatif est moins dynamique que dans les grandes villes. À côté du Malraux et des monuments, d’autres placements immobiliers, plus accessibles, et sans doute moins risqués, suscitent l’intérêt croissant des épargnants : les résidences services et le démembrement.

Au service de la rente

Investir dans une résidence de services constitue une bonne option pour les épargnants qui cherchent à générer de la rente. Ces résidences sont destinées à la location meublée, composées de studios et d’appartements, qui comportent des services parahôteliers et des équipements communs (cafétéria, piscine, salles de sport, laverie…) adaptés aux résidents – étudiants, touristes, seniors, etc. Les propriétaires ne louent pas leurs biens en direct mais signent un bail, de neuf ans minimum, avec un exploitant chargé de gérer la résidence et de leur reverser un loyer dont le montant est contractuellement garanti. Attention, pour attirer le chaland, certains exploitants peu scrupuleux affichent des taux de rentabilité supérieurs à 5 % par an en gonflant artificiellement le montant des loyers. « Dans ce type d’investissement, il faut choisir un gestionnaire sérieux et expérimenté. Fidexi collabore depuis plus de 25 ans avec le Groupe LNA Santé, un exploitant solide et reconnu, spécialiste de la prise en charge de la dépendance ponctuelle ou durable, qui exploite des établissements de santé (Ehpad) et des SSR, soins de suite et de réadaptation, explique Pierre-Yves Habouzit, directeur commercial chez Fidexi. La qualité de signature de LNA Santé et l’expertise pluridisciplinaire de nos équipes conduisent à proposer aux clients un investissement sécurisé et une rentabilité comprise entre 4,3 et 4,5 %. » D’un point de vue fiscal, ce dispositif de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP) offre un scénario avantageux. Pierre-Yves Habouzit : « Les revenus locatifs perçus par l’investisseur sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. À ce titre, l’investisseur défalque de ses loyers l’intégralité de ses charges – intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais de comptabilité… Il bénéficie également de l’amortissement du bien, histoire de diminuer pendant une très longue période l’impôt sur les recettes de cette activité locative. » Ehpad, résidences services, étudiantes, de tourisme ? Cédric Forman, directeur général de Thesaurus, apprécie pour sa part les résidences seniors et étudiantes. « Si beaucoup d’Ehpad ont émergé ces dernières années, la France reste nettement sous-équipée en résidences seniors. Investir dans une résidence senior me semble particulièrement attractif dans la mesure où le locataire est bon payeur, fidèle et qu’il ne dégrade pas le bien. » Réaliste.

Du cash pour moins cher

Le démembrement constitue, lui aussi, une solution pour bâtir un patrimoine dans d’excellentes conditions. Ce montage consiste à acquérir un actif immobilier, avec une décote de 30 à 46 %, tout en confiant l’usufruit à un bailleur institutionnel, pendant une durée prédéterminée, de 15 à 18 ans. Durant cette période de démembrement, l’usufruitier perçoit l’intégralité des loyers liés à ce bien et assume l’ensemble des charges, entretien, travaux et taxes liés à la gestion locative. Le nu-propriétaire, qui ne perçoit pas de loyer, est en revanche exonéré des risques et aléas locatifs. « Cette exonération couplée à la décote du bien lui garantissent une meilleure maîtrise de son effort d’épargne, lequel, dans certains cas, se révélera moindre que pour un investissement en pleine propriété », décortique Pierre-Yves Habouzit. À l’issue de cette période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien, automatiquement et sans frais, pour l’habiter, le louer ou le vendre. Autre atout, ce placement ne génère aucun impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux ni impôt sur la fortune immobilière (IFI) durant toute la période de démembrement. « L’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété présente un autre avantage fiscal, renchérit le spécialiste Fidexi. En cas d’emprunt, l’investisseur déduit les intérêts d’emprunt dans la catégorie des revenus fonciers. Ce mécanisme est adapté à tout profil d’investisseur qui souhaite constituer, diversifier ou transmettre un patrimoine. »

Oser le déficit

Autre montage, peu connu du grand public, le système du déficit foncier. Il fait pourtant partie de l’offre de tout bon conseiller en gestion de patrimoine qui se respecte. Le déficit foncier s’adresse en priorité à des personnes qui souhaitent absorber leurs revenus fonciers imposables existants. L’investisseur va entreprendre ou faire effectuer des travaux de rénovation, d’amélioration ou d’entretien dans un bien destiné à la location. « En contrepartie, l’année du paiement des travaux – si le montant des travaux s’y prête – le contribuable va bénéficier dans un premier temps de l’annulation de son revenu foncier imposable, dans un second temps, du report d’un déficit jusqu’à 10 700 euros qui va diminuer d’autant le revenu imposable. Au-delà des 10 700 euros, le déficit foncier est reportable pendant dix ans pour absorber les revenus fonciers des années suivantes », explique Cédric Forman, Thesaurus. Si le montant des travaux est très important, il y a un intérêt à étaler le règlement sur deux années pour bénéficier pendant deux ans du report des 10 700 euros.

Le succès de la pierre-papier

Enfin, aux lieu et place d’un placement en direct dans la pierre, les SCPI – Sociétés civiles de placement immobilier – ont le vent en poupe depuis plusieurs années. Fortes d’une rentabilité souvent supérieure à 5 %, ce sont les SCPI spécialisées dans l’investissement tertiaire, et plus particulièrement les immeubles de bureaux, qui séduisent la majorité des épargnants. L’avantage de la SCPI est son ticket d’entrée, bien plus modeste que le moindre studio en province. « Les SCPI se différencient d’un investissement direct par rapport à la mise initiale requise : vous pouvez devenir associé d’une SCPI, et donc accéder à des immeubles de qualité, avec quelques milliers d’euros seulement, contre un apport de fonds important pour un achat en direct. Les SCPI constituent l’un des rares placements qui ouvrent le marché de l’immobilier de bureau et commercial aux épargnants individuels », souligne Éric Cosserat, PDG de Perial. Autre atout de cet investissement dans la pierre papier : la mutualisation des risques. « Le patrimoine des SCPI est par nature important et diversifié. En cas de problème avec un locataire, l’impact sur la rentabilité de la SCPI sera mieux amorti », argumente Cédric Forman. Dernier bon côté des SCPI : l’absence de contrainte locative. Comme l’explique le PDG de Perial, « l’ensemble de ces contraintes ou des besoins de travaux sont pris en compte par le gestionnaire de la SCPI alors qu’en direct, l’investisseur gère lui-même le bien, ou fait appel à une agence ».

Pierre-Jean LEPAGNOT

Dossier en 2 volets :

1. Défiscaliser : Pinel & Co…

2. Ces autres placements attractifs…

1 COMMENTAIRE

  1. Article intéressant. Précisions : concernant le Malraux, il est désormais possible de passer la totalité des travaux sur un an. Pour ce qui est du Monument Historique, afin de pouvoir déduire la totalité des travaux, il faut notamment louer le bien trois ans en location nue, une fois les travaux achevés. Et l’on trouve quelques biens en centre ville. Il faut aussi garder son Monument Historique 15 ans.

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