Défiscalisation : jouez l’originalité

Quand te reverrai-je… rendement merveilleux. Tous ceux qui paient… me rendent heureux !
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Connaissez-vous ces cinq produits atypiques ?

Il y a une vie en dehors du Pinel ! Pourquoi rester dans les sentiers battus et investir dans les dispositifs de défiscalisation de Monsieur Tout-le-monde quand vous pouvez diversifier votre épargne en incluant dans votre portefeuille des produits qui vous ressemblent ? Cinéma, viticulture, chalet en haute montagne : découvrez nos idées pour défiscaliser malin !

Groupements forestiers : montrez de quel bois vous vous chauffez

– Pourquoi investir ? La France se démarque par son patrimoine considérable… notamment en matière de forêts. Alors, pourquoi ne pas en profiter ? Tangible, rassurante, la forêt a plus d’un atout pour plaire à un investisseur. En cas de remous sur les marchés, c’est une valeur refuge dont la valorisation ne risque pas de s’effondrer du jour au lendemain. Tous les investisseurs peuvent être séduits par son attrait, des plus grandes fortunes aux particuliers les plus modestes. « La forêt comme le vignoble sont des investissements long terme. Les investisseurs ont plusieurs types d’avantage : réduction sur l’IR, sur les dons et la succession. Rappelons que la philosophie demeure la même : se regrouper et investir sur le long terme avec une notion d’éthique forte pour entretenir les forêts », détaille Anthony Sibuet, DG Savoie-Haute Savoie pour le groupe spécialisé dans la gestion de patrimoine Quintesens. Par ailleurs, acheter une forêt en direct est possible… mais le ticket d’entrée peut être un véritable obstacle. L’achat de parts dans un groupement forestier permet de se positionner à partir de 5 000 euros.

« La rentabilité de ce produit est relativement faible, mais il a un côté rassurant, et il est très apprécié dans une optique de transmission », commente Alexis Poirot, conseiller en gestion de patrimoine chez Fiducée Gestion Privée, évoquant un rendement de 2 % à 3 % environ. « Lorsqu’on met ce chiffre au regard des avantages fiscaux et successoraux et qu’on se place dans une optique de long terme, c’est un placement qui fait sens. Je conseille généralement d’y investir 5 à 10 % du patrimoine dans une optique de diversification. »

– La défiscalisation en chiffres. La loi prévoit une réduction d’impôt sur le revenu pour les personnes physiques égale à 18 % du montant de l’investissement, dans la limite annuelle de 5 700 euros pour un célibataire ou 11 400 euros pour un couple. L’investissement forestier est aussi un outil puissant de réduction de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, autrefois impôt de solidarité sur la fortune) : vous ne déclarez que 25 % de la valeur du bien, soit une exonération de 75 %. Enfin, en matière de succession, la transmission est particulièrement avantageuse : là aussi, vous bénéficiez d’une exonération de 75 % jusqu’à 78 000 euros, puis de 50 % au-delà… sous réserve que votre héritier conserve les parts pendant 30 ans.

Vignobles : in vino veritas ? Pourquoi investir ?

« Qu’importe le flacon pourvu qu’on ait l’ivresse ? » A première vue, le vers célébrissime d’Alfred de Musset semble bien loin de l’univers du rendement et des finances personnelles. Et pourtant… en France, les particuliers sont nombreux, très nombreux, à se tourner vers cet univers de placement parce qu’ils aiment le vin. Et c’est bien naturel : le vin est l’investissement-plaisir par excellence. Qui n’a jamais rêvé de servir lors d’un bon dîner un vin de sa propriété ? Bien sûr, l’achat en direct n’est pas à la portée de tout un chacun. L’hectare se négocie souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros, et les domaines les plus réputés peuvent atteindre des sommets.

La solution : le groupement foncier viticole (GFV). Pour devenir associé d’un domaine ou d’un château grand cru, il suffit d’acheter une ou plusieurs parts. La mise de fonds est raisonnable dans une optique patrimoniale : les produits plus abordables débutent autour de 3 000 à 5 000 euros la part. Chaque part achetée donne droit à la valeur d’un certain nombre de bouteilles du domaine chaque année. Concrètement, vous pouvez donc être payé en numéraire ou bénéficier de tarifs avantageux sur des bouteilles bien réelles, pour les revendre en direct… ou en profiter à votre discrétion.

Le rendement attendu est relativement modeste (entre 1,5 % et 3,5 %)… mais il est aussi possible de générer une forte plus-value sur la valeur des parts. « Tous terroirs confondus, sur les 20 dernières années, la valeur de ce type d’actif a été multiplié par cinq, soit une valorisation annuelle moyenne de 8,37 % », souligne Frédéric Tripier, conseil en gestion de patrimoine chez Fiducée Gestion Privée. « Il y a bien entendu des terroirs dont les prix évoluent plus rapidement que d’autres, ajoute-t-il. Mes recommandations sont de privilégier l’investissement dans des GFV à taille humaine (moins de 90 personnes) pour créer un lien fort avec le viticulteur et les autres sociétaires. » Il conseille par ailleurs de privilégier des vignobles recherchés pour protéger son investissement, et d’investir de façon raisonnable : 5 à 10 % de la surface patrimoniale.

La défiscalisation en chiffres

Si les parts de GFV ne bénéficient pas directement d’abattement sur l’impôt sur le revenu, il est possible de générer un déficit foncier rural pour compenser d’éventuels bénéfices fonciers urbains. Ce produit offre par ailleurs des avantages intéressants sur le front de l’IFI. La valeur des parts est ainsi exonérée à hauteur de 75 % dans la limite de 102 717 euros, et à hauteur de 50 % au-delà de ce seuil. Le fisc exige toutefois pour bénéficier de cette exonération que les parts soient détenues depuis au moins deux ans. Les parts de GFV sont également un produit intéressant dans le cadre d’une succession. Vos héritiers bénéficient d’une exonération du même montant (75 % jusqu’à 102 717 euros puis 50 % au-delà) à condition que les parts aient été détenues plus de deux ans.

Sofica : ce n’est pas du cinéma

– Pourquoi investir ? Vous êtes incollable en matière d’histoire du cinéma ? Vous avez vu tous les classiques, vous pouvez citer sans faillir les répliques cultes de Casablanca ? D’accord, mais connaissez-vous les Sofica ? Les sociétés de financement de l’industrie cinématographique et de l’audiovisuel ont été créées en 1985 avec un objectif simple : contribuer au financement du cinéma et de l’audiovisuel en langue française. Elles doivent s’engager à respecter une charte produite par le Centre national du cinéma et de l’image animée (CNC) qui leur impose des quotas de production d’œuvres indépendantes. « Le but d’une Sofica, c’est de financer l’industrie du film. La rentabilité sera jugée au CA dégagé par le film. Mais ces projets concernent souvent des films indépendants et toucheront sauf exception une audience restreinte. Il s’agit donc d’un investissement risqué où la perte de capital doit être envisagée », ajoute Anthony Sibuet de Quintesens.

Pour obtenir le statut de Sofica, les sociétés doivent déposer un dossier contrôlé par la CNC et la Direction générale des finances publiques pour s’assurer du sérieux de leur engagement. Elles doivent même faire viser un prospectus par l’Autorité des marchés financiers ! En 2017, 11 sociétés ont été sélectionnées au terme de ce parcours et ont obtenu le sésame qui leur permet de solliciter l’épargne des particuliers pour une enveloppe totale de 63 millions d’euros. Le délai de conservations des parts varie entre cinq et huit ans.

– La défiscalisation en chiffres. Si vous faites le choix d’investir dans une Sofica, vous ne serez pas seulement récompensé par la gratification de participer au rayonnement culturel de la France… vous l’aurez compris : ces sociétés permettent de prétendre à un avantage fiscal non négligeable. Jusqu’en 2017, la réduction d’impôt concernait 30 % des sommes investies. Un chiffre qui pouvait être porté jusqu’à 36 % lorsque la société s’engageait à réaliser au moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription.

Mais à compter de cette année, le taux de la réduction d’impôts a été relevé à 48 % ! Cette réduction d’impôts ne peut toutefois pas dépasser 25 % de votre revenu net. Par ailleurs, elle connaît un plafond de 18 000 euros au maximum, comme le stipulent les règles de plafonnement des niches fiscales. Au total, la réduction d’impôts peut donc désormais atteindre 8 340 euros dans les meilleures conditions.

En cas de plus-value de cession, celle-ci est imposable au titre des plus-values sur valeurs mobilières.

Immobilier de montagne : atteignez des sommets

– Pourquoi investir ? La faiblesse des taux aidant, l’immobilier a rarement été aussi accessible. C’est le cas à la ville, mais aussi dans les lieux de villégiature : stations balnéaires, campagne… et stations de ski en altitude. Alors, pourquoi ne pas craquer pour une résidence de services ? La formule a de quoi séduire les amateurs de sports d’hiver : elle cumule investissement financier, pied-à-terre aux pieds des pistes, et réduction d’impôts. « L’industrie touristique marche très fort en France. La montagne présente des taux de remplissage forts l’hiver et intéressants l’été. Nous privilégions du Censi-Bouvard qui permet une réduction d’impôt et des garanties de gestion. La clé de voûte de cet investissement ? Emplacement, altitude (être le plus haut possible) et la qualité du gestionnaire », note Anthony Sibuet, DG Savoie-Haute Savoie chez Quintesens.

Concrètement, les résidences de service proposent un deal simple : vous vous engagez sur neuf ans et confiez un bail commercial à une société de gestion qui s’occupe de la location. Celle-ci vous verse un loyer quoi qu’il arrive, que le logement soit occupé ou vide. Le petit plus non négligeable : vous choisissez au début du contrat de profiter de votre bien pendant une à quatre semaines. Naturellement, cette occupation a une incidence sur le rendement du placement. Pour trois semaines d’occupation dans l’année, celui-ci tourne en moyenne autour de 2,8 à 3 % annuel. Mais attention : ce type d’investissement nécessite un minimum de vigilance. Comme c’est le gestionnaire qui sera garant de votre rentabilité, il faut s’assurer de son sérieux… et surtout, étudier le bail avec soin. « Beaucoup ignorent qu’ils signent un bail commercial », explique Jérôme Roche, directeur commercial d’Edenarc, qui commercialise des appartements dans le domaine des Arcs en Savoie. « Il faut être très vigilant sur ce qui se passe en cas de sortie de bail. Dans des résidences 4 ou 5 étoiles, on trouve une piscine, des salles de fitness… Qui est propriétaire de ces parties communes ? C’est un levier fréquemment utilisé par les promoteurs pour garder la main sur la relation commerciale. C’est la raison pour laquelle nous proposons d’offrir les parties communes à un syndicat libre pour 1 euro symbolique. »

– La défiscalisation en chiffres. Investir à la montagne présente des avantages fiscaux loin d’être négligeables. Différentes stratégies existent. La location en meublé non professionnel (LMNP) permet ainsi de bénéficier d’un abattement de 50 % des revenus au régime forfaitaire, ou de la déduction des charges au régime réel. Celle-ci peut s’avérer particulièrement intéressante. En effet, en plus des charges classiques (charges locatives, intérêts d’emprunt, dépenses d’entretien…), la valeur de l’immobilier et du mobilier acquis est amortie chaque année des revenus locatifs que vous touchez par le biais de votre bien. Dans le cas où l’amortissement est supérieur aux recettes, le déficit peut même être reporté l’année suivante. Par exemple, un particulier touchant 10 000 euros annuels de revenus locatifs et amortissant cette somme sur 18 ans touche in fine un total de… 180 000 euros nets d’impôts !

Terres agricoles : misez sur l’or vert

– Pourquoi investir ? Vous avez la fibre paysanne ? Vous vous posez des questions philosophiques sur l’intérêt de travailler dans une tour à la Défense ou un espace de co-working du XIe arrondissement de Paris quand votre cœur bat pour la campagne ? Rassurez-vous, il est possible de vous offrir un retour à la terre sans forcément tout plaquer !

En France, les terres agricoles sont très convoitées… et les prix grimpent, notamment en raison de l’appétit chinois. Récemment, un homme d’affaires de l’Empire du Milieu a fait l’acquisition de 900 hectares dans la région de Chevagnes. La spéculation autour de ces terres fait donc miroiter la perspective de plus-values importantes à long terme.

Comme pour les forêts ou les vignes, il est possible en théorie d’investir en direct… Mais cela nécessite des compétences techniques, puisque vous devrez identifier une exploitation, en estimer la valeur, négocier, et enfin vous occuper de la gestion en échange d’un fermage. De plus, les agriculteurs bénéficient de priorités légales d’achat, aidés par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer). Il est donc recommandé de passer par l’achat de parts de GFA (groupement foncier agricole), dont le ticket d’entrée débute autour de 2 000 euros. Côté rendement, la rentabilité de ces produits varie entre 1 et 4 % brut.

– La défiscalisation en chiffres. Comme pour un groupement forestier, vous avez droit à une réduction d’impôt de 18 % du montant de l’investissement avec un plafond de 5 700 euros pour un célibataire ou 11 400 euros pour un couple. Par ailleurs, comme la plupart des produits «ruraux», la fiscalité des terres agricoles est optimisée pour en faciliter la transmission, l’idée étant d’éviter le morcellement du foncier. Les parts transmises sont exonérées à hauteur de 75 % jusqu’à une valeur de 102 717 euros, puis 50 % au-delà. Quant à l’IFI, les propriétaires ne sont imposés que sur un quart de la valeur des GFA jusqu’à 102 717 euros, puis sur la moitié au-delà.

Antoine Pietri

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