Investir dans un monument historique

La porte du paradis ?
La porte du paradis ?

Histoire de France et d’euros

Si le bien bénéficie de la loi Monuments Historiques, la défiscalisation accordée atteint un niveau incomparable…

«L’investissement Monuments Historiques ne peut pas être dicté par une approche purement fiscale. Le contribuable investit dans un patrimoine hors norme avec une mission de conservation et de transmission. Il faut avoir l’amour des bâtiments historiques et avoir conscience de cette mission de préservation puisque le contribuable achète une partie de l’Histoire de France. Il y a une part d’affect. Les contraintes liées au dispositif seront alors mieux comprises et acceptées », annonce d’emblée Son Descolonges, fondateur-associé du cabinet Kacius, conseil en gestion de patrimoine. Aimer les vieilles pierres semble donc indispensable pour se lancer dans un investissement Monuments Historiques, car si la défiscalisation possible est tout à fait unique, il y a un revers à la médaille. Mais rassurez-vous, les inconvénients sont bien mineurs au regard des avantages fiscaux octroyés. « L’investissement MH concerne des contribuables avec des revenus élevés, que ce soient des revenus fonciers ou des salaires, généralement supérieurs à 150 000 € », explique Jérémy Schorr, responsable du département Immobilier de Haussmann Patrimoine. C’est ce profil d’investisseurs qui tirera le plus parti des avantages fiscaux. « L’impact fiscal est optimisé pour les revenus situés dans les tranches d’imposition supérieures, à savoir à 41% et 45%. En deçà, des dispositifs type Malraux seront plus appropriés », confirme Son Descolonges qui voit ainsi des cadres dirigeants, professions libérales, chefs d’entreprise ou alors des personnes aux revenus fonciers importants s’intéresser à ce type d’investissement.

Déplafonnement attrayant

Ils sont d’abord séduits par un dispositif de défiscalisation entièrement déplafonné. « C’est le seul dispositif qui permet de déduire des revenus fonciers et des revenus d’activité 100% des dépenses engagées pour des travaux de restauration et d’entretien du bien », précise Jérémy Schorr. A noter également que la loi MH ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales et peut donc être complétée par d’autres dispositifs. Autre avantage : le propriétaire n’est soumis à aucun engagement de location et s’il choisit de mettre son bien en location, il n’aura aucune contrainte particulière à respecter. « Il n’y a aucun plafond de loyers ni aucun plafond de ressources du locataire », approuve le fondateur-associé de Kacius. Et au moment de transmettre, il existe une possibilité d’exonération de droits de succession. Pour profiter de cette cerise sur le gâteau, les héritiers doivent passer une convention avec les ministères de la Culture et du Budget. « Cette convention précise les conditions d’accès du public sur les parties extérieures du bien immobilier », fait savoir le responsable du département Immobilier de Haussmann Patrimoine.

Quelques incertitudes pour autant

Après cette liste assez incroyable d’avantages, il convient d’apporter quelques bémols. « Les contreparties à mesurer concernent l’obligation de détention pendant une durée de 15 ans, le prix d’achat souvent élevé du bâtiment, les frais de montage de l’opération. Les acquéreurs doivent également savoir qu’il n’y a aucune garantie sur la durée et le prix des travaux », résume Jérémy Schorr. « L’engagement de détention du bien pendant 15 ans et les contraintes techniques des travaux supervisés par les Architectes des Bâtiments de France peuvent être des freins », constate, en effet, Son Descolonges, qui poursuit : « Trouver des artisans compétents pour réaliser les travaux est souvent compliqué et cher. Il faut respecter les techniques pour la taille des pierres, le remplacement de tomettes 18e… par exemple. Le coût des travaux au mètre carré est donc important. Mais c’est aussi pour cette raison que les déductions offertes sont élevées ».

Investir dans un programme MH ne doit pas faire oublier d’étudier le potentiel locatif. « Les bons programmes restent une perle rare. Il n’est pas judicieux d’investir dans un bâtiment magnifique si celui-ci n’est pas situé dans une zone avec une forte demande, car la location et la revente peuvent s’avérer complexes », analyse Jérémy Schorr. Si votre opération n’est motivée que par l’acquisition d’un édifice où un personnage historique a fait étape, autant passer votre chemin devant un château situé en rase campagne…

Quelques exemples

Les deux experts ont toutefois quelques produits intéressants à conseiller. « Le Château de la Rochette, à côté de Melun, est un édifice 18e où vont être réalisés 23 logements d’habitation. Ce projet bénéficie d’un agrément de division en copropriété, car l’ampleur des travaux ne permet pas à un propriétaire unique de se positionner », indique Son Descolonges. Jérémy Schorr recommande l’Hôtel de Valbelle à Aix-en-Provence, l’Hôtel Avelon à Lille ou l’Hôtel-Dieu à Dijon. « L’enveloppe d’investissement peut démarrer à 200 000 €, mais il faut compter 500 000 € en moyenne. Sur cette enveloppe, environ 40% correspondent à l’acquisition du foncier et 60% aux travaux », annonce-t-il.

Trois questions à Madeleine Tantardini, directrice de la Fondation des Monastères.

« Du mécénat pour l’entretien des bâtiments monastiques »

Quelle est la mission de la Fondation des Monastères ?

Nous aidons les communautés religieuses dans toutes leurs difficultés et notamment à conserver le patrimoine culturel ou artistique des monastères. Ce volet immobilier est important car l’entretien des bâtiments monastiques, toujours très grands et bien souvent ouverts au public, est très lourd financièrement. A titre d’exemple, nous participons au remplacement de fenêtres, de chaudières, de toitures entières… ou à des travaux de restauration de plus grande ampleur comme à l’Abbaye Saint-Martin de Mondaye dans le Calvados, ou bien encore à l’Abbaye Cistercienne Sainte-Marie de Boulaur dans le Gers. Nous contribuons ainsi à la sauvegarde d’un précieux patrimoine.

Comment financez-vous les actions ?

Nous recevons entre 15 et 20 M€ de dons annuels qui sont pré-affectés par les donateurs à certaines communautés de leur choix, et nous attribuons par ailleurs, sur nos autres ressources, 3 à 4 M€ à des projets validés par la Fondation. Les dons viennent aujourd’hui majoritairement de particuliers mais aussi d’entreprises qui sont sensibles à l’entretien d’un patrimoine à la fois commun et essentiel à la vie des communautés.

Quelles sont les réductions fiscales accordées à vos donateurs ?

Elles sont avantageuses : les particuliers peuvent déduire de leur revenu imposable 66 % du don, dans la limite de 20 % du revenu imposable ; et les entreprises peuvent déduire de leurs impôts 60 % du don dans la limite de 5 pour mille du chiffre d’affaires. Si le plafond est dépassé, la réduction peut être reportée sur les cinq années ou exercices suivants. Mais, le levier fiscal n’est pas leur seule motivation. Il y a aussi, tout simplement, la joie de donner.

Séverine Renard

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