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A& P
RT DE VIVRE ATRIMOINE Patrimoine

Nue-propriété, « un coffre-fort » pour les investisseurs

Où investir sans risque avec la garantie d’un bon rendement, en dehors des contrats d’assurance-vie en euros ?

Dans l’immobilier les niches fiscales se font de plus en plus rares. Sans relever d’un régime fiscal à part, la tech-

nique du démembrement temporaire de propriété apparaît comme l’une des valeurs les plus sûres du secteur.
S

i, traditionnellement, le lui. » Selon Christine Vassal- futurs. Attention, toutefois, cette dispense l’investisseur du cou- du bien. Dans la pratique, ce Il convient donc à ceux qui
démembrement fut prin- Largy, directrice du pôle im- règle ne s’applique que dans le ple « gestion et risque. » Le déséquilibre apparent s’explique souhaitent se constituer un
cipalement utilisé en vue mobilier chez Thesaurus, cette cas où l’usufruitier est un bail- nu-propriétaire est ainsi épargné par une raison simple : « patrimoine immobilier sans
de la transmission du patri- décote est un argument im- leur social. A l’issue de la pé- de tous les tracas liés à l’ex- Lorsqu’un gestionnaire profes- accroître leur pression fiscale,
moine, la technique est au- Même en temps de crise, les épargnants
sionnel acquiert l’usufruit d’un voire en la diminuant. Géné-
jourd’hui pratiquée à des fins bien, c’est parce qu’il ne peut ralement, c’est le cas des
de rentabilité financière. L’achat acquérir le bien en pleine pro- contribuables se situant dans n’arbitrent pas la nue-propriété.
en nue-propriété est devenu priété de par les tensions sur les hautes tranches marginales
les prix
l’un des placements privilégiés », constate Emmanuel d’imposition, disposant déjà Ils arbitreront davantage un autre
de ceux qui cherchent une va- Charlet. Dès lors, pour sécuriser de revenus fonciers imposa-
leur refuge dans l’immobilier.
le montage en pérennisant son bles et qui recherchent, à actif patrimonial
exploitation, il convient que le terme, des revenus complé- U
prix de vente de l’usufruit tienne mentaires.
NE TECHNIQUE BIEN
compte de la situation de l’ex- RODÉE
S
ploitant. « Lorsque nous tra- Le démembrement consiste à portant pour l’investisseur : «
riode prévue par le droit com- ploitation de l’immeuble : ORTIE DE LA
vaillons sur un programme, dissocier la nue-propriété d’un mun, le bien acquis en nue- charges, frais d’entretien et de NUE-PROPRIÉTÉ ET Elle peut lui permettre d’ac-
nous partons toujours de la si- bien immobilier de son usufruit propriété est exonéré de plus- réparations, recouvrement des PLUS-VALUE POUR quérir un bien sur une zone
tuation de l’exploitant », ex- lors de l’acquisition de ce bien. value. Enfin, les logements pro- loyers, pertes durant les pé- L’INVESTISSEUR
qui, dans le cadre d’une ac-
plique Emmanuel Charlet. Un L’investisseur devient alors posés se situent souvent dans riodes de vacance... Autre Seule inconnue, en matière quisition classique, serait en

bailleur conventionné, situé en
propriétaire d’un droit réel, des programmes neufs et bé-
avantage majeur, la taxe fon-
de placement en nue-propriété, dehors de son budget. » La
ainsi que du droit d’en devenir la possibilité de revente du sécurité d’un tel placement naît
le plein propriétaire au terme bien une fois la pleine propriété du fait que la rentabilité est
de la durée du démembrement. reconstituée. Les programmes mécanique. Devenu plein pro-
L’usufruitier, généralement bail- sont généralement situés sur priétaire, l’investisseur sera ca-
leur institutionnel, acquiert pour des zones prisées. Certains pable de revendre le bien sur
sa part le droit d’exploitation acteurs tels Nue-Pro Select se le marché libre, d’en disposer
de l’immeuble. Dans ce concentrent sur l’Île-de-France. pour son usage personnel ou
schéma, l’investisseur renonce D’autres se spécialisent sur de l’exploiter. Sans compter
temporairement à la perception les zones côtières. Lancés au que, alors qu’il ne supporte le
des loyers, généralement condi- début des années 2000, la ma- prix que partiellement, le bien

tion de la rentabilité d’un in- jorité des programmes ne sont se valorise, lui, à 100% de sa
vestissement immobilier. En pas encore arrivés à terme. valeur.
contrepartie de ce renoncement, Néanmoins, le propriétaire a U
il bénéficie d’une remise du la garantie de disposer d’un N RÉGIME FISCAL
prix d’acquisition. « L’inves- patrimoine, acquis pour la UNIQUE
tisseur acquiert le bien avec moitié de sa valeur réelle, va- L’acquéreur en nue-propriété
un ticket d’investissement très lorisé à son plein tarif, majoré bénéficie d’une fiscalité avan-
modéré, souvent équivalent à d’une éventuelle valorisation tageuse sur le bien pendant
60% de son prix réel », explique acquise au fil du temps. « toute la durée du démembre-
Emmanuel Charlet, Directeur Même si le marché est stag- ment. Le bien n’est pas intégré
Cela lui nant
Associé de Fidexi. , constate Emmanuel au patrimoine de l’investisseur
permet d’emprunter moins que Charlet, le capital augmente pour le calcul de l’ISF et ne
la somme nécessaire à une ac- mécaniquement. Dans la pra- génère pas d’impôt sur le revenu ́é
quisition immobilière classique. tique, on considère que le bien (IR). « L’achat en nue-propriété "Mais non Laurence, tu n'as rien compris sur la nue proprie !"
Finalement, un tel placement se recapitalise par lui-même est un placement atypique que
est moins « engageant » pour
chaque année. Il est également nous ne proposons pas à un
néficient par conséquent de
cière est à la charge de l’usu-
zone tendue, doit faire face à
possible de calculer des va- primo-investisseur », explique frais de notaires réduits, aux fruitier. une très forte distorsion entre
leurs intermédiaires au cas Christine Vassal-Largy. Le nu- alentours des 2%. « L’absence sa capacité d’investissement et
où l’investisseur souhaite en
propriétaire ne perçoit pas de de fiscalisation du montage la valeur du bien. La valeur de
POUR L’USUFRUITIER :
Exemple de programme
loyer. Nous proposons donc permet à l’acquéreur de ne pas l’usufruit est donc calculée en DES LOGEMENTS « EN
sortir avant le terme.
Tel n’est
cette solution de placement à en attendre une rentabilité à fonction des revenus attendus PLUS » pas le but, mais cela constitue
à Saint Malo*
.
Acquisition en nue-propriété d’un des personnes disposant déjà court terme. De par la sécurité de son exploitation. »
Au vu des avantages que re- une sécurité supplémentaire
lot dans un immeuble collectif de revenus fonciers positifs, et qu’il confère, j’ai l’habitude présente la nue-propriété pour pour lui. » Le succès du mon-
d’habitation neuf situé à Saint qui sont soumis à l’ISF. Ces de comparer ce placement à l’acquéreur, on peut légitime- tage n’est en réalité pas dé-LOGIQUE DEL
Malo :
personnes perçoivent des loyers un coffre-fort », poursuit Em- ment se poser la question de menti. « Même en temps de ’INVESTISSEUR
sur un immeuble et n’ont plus manuel Charlet. On n’y touche l’intérêt d’un tel montage du crise, les épargnants n’arbi- INTÉRESSÉ
- Usufruit de 15 ans
de crédit en cours. Elles sont pas et il produit une rentabilité point de vue de l’usufruitier. trent pas la nue-propriété. Ils L’investissement en nue-pro-
- Acquisition en nue-propriété : dès lors fortement taxées sur par capitalisation interne. » Certes il dispose des revenus arbitreront davantage un autre priété répond aux attentes des
159000 €
leurs revenus fonciers. » locatifs, mais les charges liées actif patrimonial... » investisseurs assujettis à l’IR
- Période de financement : 15 ans € Lorsque le bien est financé à l’exploitation sont importantes
UN PLACEMENT ZÉRO et/ou à l’ISF, souhaitant dé-
- Effort d’épargne mensuel : 233 €
grâce à un crédit immobilier, : charges courantes, travaux et GESTION velopper leur patrimoine et
- Valeur du bien : 341325 le montant des intérêts d’em- réparations, fiscalisation... Tout
Argument majeur des conseil- investir dans l’immobilier sans
- TRI : 14,29%
source : fidexi
prunt du prêt est déductible des cela sans jamais avoir la pers- lers en gestion de patrimoine, avoir à supporter les incon-
revenus fonciers existants ou
pective de devenir propriétaire l’acquisition en nue-propriété vénients de la gestion locative.
Marie Bernard
*Ces informations n’ont aucune valeur contractuelle
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