Donations : remettons l’immobilier au cœur du débat !

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Thomas Abinal, DG Monetivia

Thomas Abinal est directeur général de Monetivia, entreprise spécialisée dans l’immobilier et la gestion de patrimoine.

TRIBUNE. Les deux finalistes de l’élection présidentielle, une fois n’est pas coutume, étaient à peu près d’accord sur un point : favoriser la transmission des patrimoines en allégeant la fiscalité sur les donations et successions. Réélu, le gouvernement devrait présenter un projet de loi en ce sens, et ce même s’il n’a pas obtenu de majorité absolue aux élections législatives. Mais faut-il traiter de la même façon les successions et les donations ? Et si l’on se concentrait sur les donations de liquidités ?

Ce que Macron a en tête

Au cours de la campagne présidentielle, le Président de la République Emmanuel Macron a annoncé que les droits de succession et de donation seraient modifiés pour prendre en compte l’évolution des prix de l’immobilier mais aussi la transformation des familles, des usages et des pratiques. La mesure envisagée consisterait à augmenter l’abattement en ligne directe (parents-enfants) de 100 000 à 150 000 euros ; et à créer un abattement de 100 000 euros pour les liens indirects qui touchent les neveux, nièces, petits-enfants, et non-parents.

Si le sujet de la fiscalité des successions et des donations a beaucoup intéressé les médias et les Français pendant la campagne présidentielle, l’on peut s’interroger sur l’efficacité de telles mesures, d’autant plus dans un contexte d’endettement public élevé. Faut-il élargir le cercle des bénéficiaires d’abattements ? Faut-il traiter de la même façon les donations et les successions ?

Si l’on raisonne en termes d’impact économique, alors il semble logique de privilégier plutôt les donations que les successions. En effet, par construction, une donation fait circuler plus vite l’argent dans l’économie qu’une succession, si l’on raisonne sur la transmission du même actif patrimonial dans les deux cas. Ainsi, l’Institut Montaigne relevait en mars, dans son analyse du programme du candidat Macron, que « à la différence d’un abaissement de la fiscalité des donations, la baisse des taxes sur les successions ne favorise pas la réallocation du patrimoine entre générations. Il n’y a donc pas d’effet économique positif significatif à en attendre ».

Il faut favoriser les donations de liquidités intergénérationnelles …

Si l’on veut maximiser l’impact économique de telles mesures, concentrons-nous exclusivement sur les donations de liquidités intergénérationnelles ! Ainsi les donations de biens immobiliers ne seraient pas concernées – en pleine propriété ou en nue-propriété – car il y a peu de chances qu’elles génèrent de la consommation marginale. À l’inverse, la donation de liquidités a beaucoup plus de chance d’entraîner de la consommation additionnelle, synonyme de création d’emplois.

C’est sous cet angle qu’avait été présentée à l’époque par les pouvoirs publics la « donation Sarkozy », la Direction des impôts rappelant dans une analyse d’impact en 2005 qu’elle avait été créée pour « encourager les jeunes générations à consommer ». Pour mémoire, cette mesure votée en 2004, et pérennisée depuis, exonère de droits de mutation jusqu’à un certain seuil les dons d’argent aux enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, neveux et nièces.

… notamment celles qui proviennent d’actifs immobiliers

Pour maximiser l’impact économique et, simultanément, favoriser l’acceptabilité politique de mesures fiscales qui incitent les donations intergénérationnelles de liquidités, essentiel de cibler spécifiquement celles consécutives à une vente immobilière réalisée par le donateur – vente en pleine propriété ou en nue-propriété. Ainsi cela permettrait de générer la transmission de liquidités précédemment improductives en termes de consommation.

La Chaire TDTE, sous l’égide de l’économiste Jean-Hervé Lorenzi et de la Caisse des Dépôts, a déjà étudié et documenté ce sujet. Elle a démontré que si les seniors vendent leur toit avec la garantie de pouvoir y rester jusqu’à la fin de leur vie, et transmettent l’argent ainsi récolté à leurs enfants, les effets sur la croissance seront massifs. Comment y parvenir concrètement ? Tout simplement grâce au démembrement de propriété prévu par le Code civil. Cette opération, qui consiste à séparer le droit de propriété en deux, permet aux seniors d’encaisser un capital en vendant la nue-propriété de leur logement avec la garantie de pouvoir continuer à y habiter. Les liquidités dégagées par l’opération peuvent ensuite être transmises aux enfants, ce qui, par un phénomène de ruissellement, crée la consommation additionnelle espérée.

En conclusion, Monsieur le Président, si vous souhaitez favoriser la transmission des patrimoines, alors nous recommandons de concentrer les incitations fiscales sur les donations de liquidités consécutives à une vente immobilière. Voilà ce qui aura le plus d’impact économique sur le plan de la consommation.

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