Immobilier commercial et d’entreprise : entre mutation et révolution

Le Siec, salon du retail et de l’immobilier commercial vient à peine de fermer ses portes (5-6 juin Porte de Versailles à Paris) : les évolutions des modes de consommation et la révolution numérique ne sont que deux exemples des évolutions qui obligent les patrons de foncières à revoir leurs stratégies. On voit comment.

Au beau fixe. Avec 871 500 m² commercialisés au 1er semestre 2019, soit 8 % de plus qu’à pareille époque en 2018, le marché logistique français confirme son embellie, comme l’a révélé CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise. Sans surprise, la bonne santé du secteur est confortée, voire poussée, par la région francilienne. La région-capitale devrait à nouveau porter le marché en 2019 en s’appuyant notamment sur le quartier de La Défense où doivent apparaître de nouveaux volumes d’importance. « Le marché logistique français est notamment boosté par un e-commerce à la croissance exponentielle », explique Didier Malherbe, Executive Director Activité et Logistique chez CBRE. Côté investisseurs, les Français ne représentent « que » 54 % des volumes investis en 2018 contre 46 % des volumes financés par d’autres nationalités. Preuve que les investisseurs internationaux renouent véritablement avec le marché hexagonal, puisqu’ils ne représentaient que 21 % de volumes en 2017.

Le boom du coworking

L’immobilier d’entreprise garde donc le vent en poupe, porté par une économie dynamique et des taux d’intérêt extrêmement bas. Côté tendance, si certaines villes voient à l’achat le prix de l’immobilier d’entreprise s’envoler à l’instar de Bordeaux (+ 22,2 %), Toulouse (+ 19,8  %) et Lille (18,6 %), Sophie Desmazières, fondatrice de BureauxLocaux, l’un des portails leaders du marché, observe d’autres évolutions : « Par le passé, les entreprises recherchaient des locaux excentrés, plus modernes, pratiques, avec parking… Désormais, elles sont en quête d’espace au cœur de quartiers. Elles souhaitent des restaurants à proximité, des lieux de caractère, atypiques, qui incarnent l’entreprise. Nous assistons également à une véritable explosion de sollicitations concernant les espaces de coworking, augmentés de 60  % de 2017 à 2018. À ce jour, ils sont occupés par un tiers des grandes entreprises, un tiers de PME et un tiers d’indépendants. Il s’agit d’une nouvelle manière de travailler, plus friendly, plus collaborative. Ce qui n’était pas le cas il y a 5 ans. »

Le marché logistique français est notamment boosté par un e-commerce à la croissance exponentielle

En quête d’attractivité optimale

Autre tendance forte : la reconversion des espaces. Des rues initialement dédiées aux commerces se transforment en quartiers d’affaires. D’anciens pressings se muent en espace de stockage. Des entrepôts deviennent des showrooms. « Nous sommes face à une refonte immobilière quasi inédite qui redistribue totalement les cartes de notre secteur », résume Sophie Desmazières. Il existe bien une appétence considérable pour les grands et les micro-entrepôts à proximité des villes ou en zones urbaines. Une vague de fond notamment portée par les géants du Web tels Amazon.

L’attractivité auprès des entreprises et des investisseurs se joue sur la capacité d’un territoire à offrir des conditions optimales d’implantation. Tout dépend principalement de trois facteurs : le secteur d’activité de l’entreprise, les caractéristiques du territoire et la concurrence sur le périmètre. Les critères de choix des entreprises sont nombreux : localisation des clients, des fournisseurs, coût immobilier, qualification et coût de la main-d’œuvre, infrastructures de transport et de télécommunication, services aux entreprises disponibles, profondeur du marché, concurrence locale… L’offre foncière et immobilière à destination des multiples acteurs (grandes entreprises, PME, organismes publics, start-up…) constitue un critère déterminant et incontournable de l’attractivité d’une métropole. La taille et la qualité du parc immobilier et des offres disponibles sont devenus des facteurs décisifs dans le choix d’implantation. Le territoire attractif est celui qui donne le choix. Les métropoles régionales s’appuient sur des alliés de poids pour attirer de nouvelles entreprises, les salariés. En recherche de qualité de vie, ils plébiscitent de plus en plus les métropoles en région.

Jonathan Nahmany

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