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Malgré la crise sanitaire, la guerre en Ukraine, l’inflation et son corollaire, la hausse des taux, le marché de l’immobilier résiste. Le repli tant redouté des prix n’a pas (encore) eu lieu.

Selon les notaires de France, la hausse des prix des logements anciens reste vive sur un an avec 9 % entre le quatrième trimestre 2020 et le quatrième trimestre 2021. Comme depuis le début de l’année 2021, la hausse des prix des maisons (9,4 % sur l’année au quatrième trimestre) est plus marquée que celle des appartements (8 %), ce qui ne s’était pas produit depuis 2018. Pour autant, la prudence s’impose pour le millésime 2022, prévient Meilleurs Agents.

Au cours du mois écoulé, les prix n’ont en effet augmenté que de 0,3 % dans l’ensemble de l’hexagone. Une hausse bien inférieure aux performances habituellement enregistrées par le marché en avril (0,7 % en 2018, 2019 et 2021). Ce manque de dynamisme printanier révèle toutefois de fortes disparités à l’échelle de la nation. Dans les faits, ce sont les principales agglomérations françaises qui souffrent le plus de cette absence d’entrain, constate Meilleurs Agents.

Depuis la sortie de l’hiver, elles ont vu leurs tarifs grimper de seulement 0,7 %, soit 2 fois moins que l’année dernière à la même période. Si quelques-unes des communes du top 10 font exception comme Marseille (0,9 % en un mois), la majorité d’entre elles baissent ou stagnent en avril. Paris continue pour le huitième mois consécutif à reculer et ne connaît pas d’embellie ni même de répit. Pour autant, le prix du mètre carré dans la capitale dépasse encore largement les 10 000 euros, soit deux fois plus qu’à Lyon !

Du côté des zones rurales, en revanche, l’effet « printemps » joue à plein avec 0,9 % d’augmentation en un mois. « Une nouvelle poussée haussière qui confirme une fois encore s’il en est la nouvelle géographie immobilière née de l’épidémie. Au désamour pour les grandes villes répond toujours de manière marquée un intérêt accru pour les campagnes et les communes périurbaines. Au point que les prix y ont progressé de 17 % depuis mars 2020, soit l’équivalent de 259 euros supplémentaires en moyenne par mètre carré (actuellement, 1 780 euros versus 1 521 euros il y a deux ans) », révèle Meilleurs Agents.

Pour Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt, « 2022 revient à plus de sagesse et de rationalité, car l’essentiel du rattrapage des projets repoussés en 2020 a été mené l’an dernier. Le marché ne présente cependant aucun signe de faiblesse et reste très dynamique, il confirme. que l’élection présidentielle ne semble avoir aucun impact sur les projets d’acquisition ou de mise en vente ». Elena Azria, directrice du développement du groupe Oceanic, prévoit l’augmentation des prix en régions et plus spécialement dans sa zone de prédilection, Brest et le Finistère. « Brest est davantage menacé de pénurie en biens neufs que d’excès d’offre. Les gens considèrent plus que jamais l’immobilier comme une valeur refuge. »

Pour un promoteur, il n’est pas toujours facile de maintenir l’équilibre économique des opérations dans lesquelles des dispositifs d’accession aidée à destination de ménages modestes sont obligatoires. « À titre d’exemple dans le cadre du dispositif des “coûts abordables” à Brest, le plafond de prix de vente est maintenu à 2 200 euros, or le prix de construction atteint désormais les 2 000 euros HT, hors coût de terrain, frais de gestion et de commercialisation, avec l’envolée des cours du bois, de l’aluminium, etc. », détaille la professionnelle. Selon laquelle des prix de l’immobilier à Brest ont bondi de 35 % en cinq ans, dont 15 % rien qu’en 2021. « Les prix du marché vont continuer à progresser car la demande est très importante en transaction et en location.

La demande locative est particulièrement forte : 48 % des logements sont loués en moins d’une semaine. À Brest, le taux des locataires atteint 53 % contre 19 % en France. Brest est la deuxième plus grande ville universitaire de Bretagne après Rennes avec 30 000 étudiants », analyse Elena Azria. Du reste, plusieurs programmes à Brest sont éligibles au dispositif d’investissement locatif Pinel Breton qui va déduire jusqu’à 63 000 euros d’impôts sur 12 ans (pour des investissements à partir de 2023, les taux de réduction d’impôts diminueront progressivement).

 

La côte atlantique est l’une des grandes gagnantes du rééquilibrage de la géographie immobilière.

 

Fin de cycle ?

Plus globalement, observent Les notaires de France, « l’année 2021 se distingue par des augmentations d’une amplitude jamais enregistrée sur les cinq dernières années dans la grande majorité des principales stations balnéaires du territoire. » La côte atlantique est l’une des grandes gagnantes du rééquilibrage de la géographie immobilière née de la crise sanitaire. L’un des moteurs du phénomène tient aux projets de villégiature des (pré) retraités, observent les professionnels. Tous ne partagent pas cet optimisme. Jérome Rusak, président de L&A Finance, se dit même plutôt inquiet. « Je suis de nature contrariante, prévient l’expert. Toutefois, je note plusieurs similitudes avec la période de la fin des années 1980, soit avant la crise.

À l’époque, les prix avaient doublé à Paris jusqu’à ce que la première guerre en Irak ne provoque un choc pétrolier dévastateur pour l’immobilier français. » Selon lui, le marché arrive à Paris comme en régions à une fin de cycle. « L’envolée des prix a été soutenue par les injections de liquidité et des taux d’intérêt très bas, des crédits allongés et des aides fiscales. Or, tous ces catalyseurs disparaissent », prévient Jérome Rusak. Effectivement, depuis le début de l’année 2022, le courtier Cafpi observe des taux d’intérêt immobilier qui progressent toujours un peu plus chaque mois. La hausse des taux reste néanmoins contenue.

En avril, les clients du courtier ont obtenu en moyenne 1,39 % (contre 1,30 % un mois auparavant) sur 25 ans. En outre, les contraintes sur les banques se sont resserrées. Le taux d’endettement maximum de 35 % imposé par les normes du Haut Conseil de stabilité financière (hors situations dérogatoires) pourrait freiner de nombreux projets. « Il en découle une hausse importante des niveaux d’apport personnel qui se montent désormais à 19 % de la valeur des projets en résidence principale, moyenne observée depuis le début de l’année, soit 54 300 euros en province et 82 400 euros en région parisienne », observe Olivier Penderie, président de Cafpi.

Et puis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience qui interdira de louer les logements les moins bien notés en termes de performance énergétique à partir de janvier 2023, implique dans un certain nombre de cas d’intégrer le coût des travaux de rénovation dans les plans de financement présentés aux banques.

 

Les prix ont chuté avec la pandémie

Alors l’immobilier est-il menacé d’une crise ? Jérôme Rusak tempère. « Les prix ont vraiment flambé à Paris comme en régions ces dernières années. Selon moi, la bulle ne va pas éclater, mais se dégonfler progressivement. Je recommande cependant aux investisseurs de se montrer particulièrement vigilants en sélectionnant les meilleurs emplacements au meilleur prix. Entre 1990 et 1992, les prix ont été globalement divisés par deux avant de rebondir. L’immobilier est un placement de très long terme.

Enfin, quand les prix baissent, d’autres investisseurs se tournent vers ce marché pour racheter à bon compte, comme en Bourse, phénomène qui ralentit le repli ». Sur ce point, Rusak estime que l’immobilier locatif, notamment en résidences tourismes, offre des opportunités attractives. « Les prix ont chuté avec la pandémie et désormais il existe sans doute des affaires à faire. Les Français·es ont redécouvert leur pays depuis la covid et se précipitent à toutes les vacances sur le littoral ou à la montagne », observe le président de L&A.

 

Sommaire :

  1. Comment investir dans un contexte inflationniste ?
  2. Dons, legs et réductions fiscales : gagnant/gagnant
  3. L’immobilier fait de la résistance !
  4. Les SCPI jugées sûres et rentables

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