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Le marché de l’immobilier a survécu à la crise sanitaire. Mieux, il a prospéré. Plusieurs raisons expliquent la santé de fer de la pierre : la faiblesse des taux, le besoin des Français·es de changer d’air après les confinements, et son indéboulonnable statut de valeur de refuge.
L’an prochain, les expert·es s’attendent à un tassement des prix en raison de conditions d’octroi de crédit plus sévères alors que le pouvoir d’achat des Français·es n’est pas extensible. Les épargnant·es, eux·elles, ont encore une année pour profiter de la défiscalisation promise par le « Pinel classique » avant de basculer dans le « Pinel + ». Les autres dispositifs comme le Malraux et le LMNP restent de mise alors que de jeunes sociétés innovantes souhaitent démocratiser les investissements dans l’air du temps comme la colocation et le coliving. En somme, l’éventail des placements dans l’immobilier est toujours aussi vaste en 2022.
Le taux de crédit au plus bas
Les taux de crédit immobilier semblent bien partis pour achever l’année proches de leur plus bas niveau jamais constaté, soit un peu plus de 1% en taux moyen toutes durées confondues. Les conditions pour emprunter sont donc encore extrêmement favorables pour les emprunteur·ses. Ainsi, celles et ceux qui bénéficient d’un excellent dossier peuvent toujours décrocher des taux inférieurs à 1 % même sur une longue durée. Dans certaines régions, ils s’élèvent même à 0,60% sur une durée comprise entre 16 et 20 ans pour les bénéficiant·es d’un excellent dossier, selon les données du courtier Artemis Courtage. « La tendance actuelle des taux est majoritairement à la baisse. En effet, les taux de crédit immobilier diminuent jusqu’à -0,15 point selon les profils et les durées. Ces baisses touchent principalement les crédits dont la durée de remboursement est comprise entre 7 et 15 ans. Sur 20 ans, le taux de crédit stagne sur 1%. Tandis que le taux sur 25 ans augmente de 5 centimes pour s’établir à 1,20%. Les conditions sont donc toujours aussi favorables aux emprunteur·ses qui envisagent d’acheter leur résidence principale, secondaire ou encore d’investir dans l’immobilier locatif », confirme Abdelkader Diarra, directeur commercial d’Empruntis. Pour décrocher de tels taux, les emprunteur·ses doivent tout d’abord respecter les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : la durée du prêt ne doit pas dépasser 25 ans (27 ans pour le neuf en cas de différé de paiement) et le taux d’endettement, incluant l’assurance emprunteur, ne doit pas excéder 35 %. La banque peut parfois déroger à ces règles (dans la limite de 20 % du volume de crédit) pour financer les projets de primo-accédant·es ou de ceux·celles qui achètent leur résidence principale. Sans apport, emprunter s’avère très difficile pour les primo-accédant·es, observent les professionnel·les. Selon Artemis Courtage, pour financer son projet immobilier, il faut détenir un minimum d’apport personnel, au moins 10 % du prix d’achat, destiné à couvrir les frais annexes (émoluments du notaire, garantie, frais de courtage, d’agence immobilière et de dossier bancaire). « Ce niveau d’apport témoigne de sa capacité à épargner régulièrement et à gérer ses comptes. Les jeunes actifs qui ne détiennent pas d’épargne financière peuvent faire appel à un don familial s’ils en ont la possibilité. Ce dernier permet de rassurer les banques en leur apportant une conviction supplémentaire concernant le remboursement des mensualités », indique Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis Courtage. De plus, des coups de pouce sont réservés aux primo-accédant·es sous conditions de ressources. Et peuvent généralement se cumuler. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ), qui devrait être prolongé jusqu’à fin 2023, permet de financer un logement jusqu’à 40 % du coût de l’opération s’il remplit certains critères. « Ce prêt gratuit représente une aide substantielle. Il permet notamment de profiter d’une période de remboursement en différé de 5, 10 ou 15 ans durant laquelle l’emprunteur·se ne paye que les mensualités de son prêt bancaire », souligne Ludovic Huzieux. Le prêt accession d’Action Logement permet, quant à lui, aux salarié·es du secteur privé de financer l’acquisition d’un logement neuf, ancien (vendu par un organisme de logement social) ou encore la construction d’une maison. Il peut atteindre jusqu’à 40 000 euros, au taux de 0,5 % (hors assurance) et sa durée ne peut pas dépasser 25 ans. Des aides locales sont, enfin, accessibles aux primo-accédant·es. Certaines villes (Prêt Paris logement…) proposent aussi des prêts à des taux préférentiels permettant de compléter son emprunt principal pour l’achat d’un logement neuf ou ancien.
Résidence secondaire ou semi-principale ?
Ces derniers mois, une avalanche d’études ont témoigné de l’envie d’espace et de nature des Français·es en raison des restrictions sanitaires. Selon le dernier baromètre sur « les Français et l’immobilier » d’Artemis Courtage publié mi-octobre, depuis le premier déconfinement en mai 2020, 20% des Français·es ont réfléchi à acheter un logement avec un jardin, 17 % avec une terrasse, 16 % en zone rurale et 16 % un logement plus grand ou encore 16 % en bord de mer, des chiffres en nette progression par rapport au précédent baromètre de mars dernier. L’étude menée par l’agence immobilière en ligne IMOP avec l’institut Harris Interactive sur « les Français et l’immobilier » confirme ces résultats. 42 % des Français·es souhaitent vivre dans une résidence secondaire au moins de temps en temps. Idéalement, cette résidence secondaire se situerait au bord de la mer pour 50 % des Français·es qui souhaiteraient en avoir une. Que ce soit comme résidence principale (80 %) ou comme résidence secondaire (92 %), la maison reste le type de logement idéal, loin devant l’appartement. En regroupant l’ensemble des préférences des Français·es, le modèle idéal le plus répandu consiste en une résidence principale unique (un tiers des Français·es), située à la campagne, au bord de la mer ou à la montagne. Mais le modèle d’une résidence principale urbaine accompagnée d’une résidence secondaire à la campagne, à la mer ou à la montagne séduit plus d’un·e Français·e sur cinq (22 %) et 37 % des habitant·es de l’agglomération parisienne. La crise sanitaire a donc généré un vrai attrait pour la campagne, la mer et la montagne mais pas uniquement pour des résidences secondaires.
Les prix montent
Marqueur du changement concernant les attentes et les critères des Français·es quant à leur parcours immobilier, ce sont les zones rurales et les villes moyennes qui se montrent les plus dynamiques. Pendant que les prix étaient en augmentation de « seulement » 0,7 % en zones rurales et 3,4 % pour les villes moyennes sur un an au 10 juin 2020, ils augmentent de 2 ,4 % pour les zones rurales et de 7,2 % sur un an au 10 juin 2021, révèle la Fnaim. En parallèle, les métropoles sont moins dynamiques (« seulement » + 3,6 % d’augmentation des prix au m² sur un an), avec des disparités. Ainsi, Dijon connaît une hausse de 6,2% sur un an, Ajaccio 5,6% et Orléans et Rennes 5,5 %. « On assiste aujourd’hui clairement à une forme de « revanche » des territoires en dehors des villes, et des grandes métropoles, à rebours des tendances de ces dernières années. Ce ne sera pas sans impact. Il y aura un effet sur les prix », écrivait en juin dernier. Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. Et effectivement, cette inflation semble commencer à freiner les ardeurs.
Le marché cale
Dès le début de l’été en effet, les transactions immobilières ont commencé à se faire moins nombreuses. « Dès le début de l’été, les achats des particuliers ont commencé à devenir moins faciles à financer. Sur juillet et août, la demande a baissé de 11,7 %, en glissement annuel, par rapport, il est vrai, à une période équivalente qui en 2020 bénéficiait pleinement de la sortie du 1er confinement » indique Michel Mouillart, porte-parole du Baromètre LPI-SeLoger. Il est toutefois à noter que le durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers annoncé par le HCSF n’est pas en cause. En effet, l’application rigoureuse et le strict respect de ce que ne sont encore pour l’instant que de simples recommandations ont été repoussés à janvier 2022. S’il reste sous tension, les biens à vendre étant rares et les acheteurs nombreux, le marché de l’immobilier hexagonal tend à redevenir tout à la fois raisonné et raisonnable, observe SeLoger. Cet assagissement fait ainsi suite au véritable emballement que les ventes immobilières ont connu (sur les maisons, notamment) post-confinement. À l’époque, dans certaines régions, il n’était pas rare que des biens immobiliers se vendent par téléphone ! « Sur les 8 premiers mois de l’année, le niveau des ventes est en hausse de 10,5 % en glissement annuel. Pour autant, elle reste de 11 % inférieure à son niveau des mois de janvier à août 2019 » note Michel Mouillart. En termes de volumes de transactions, le marché de l’immobilier français semble être à deux vitesses. « Après un rebond souvent rapide au printemps, les ventes enregistrent un repli de l’ordre de 5 % dans 5 régions : Alsace, Basse Normandie, Île-de-France, Nord-Pas-de-Calais et Picardie » relève Michel Mouillart. À l’autre bout du spectre, « l’augmentation est de 15 % dans cinq régions : Bourgogne, Bretagne, Languedoc-Roussillon, Limousin, Poitou-Charentes ».
La pierre, l’investissement préféré des Français·es
La pierre apparaît comme un investissement pérenne. « L’immobilier, seul actif dont la volatilité est faible, se confirme comme une valeur refuge pour les Français », a rappelé Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim, lors de la conférence de presse en juillet dernier. Même son de cloche du côté de Century 21. Dans son réseau, près d’une transaction sur trois (30,5 %) représente un investissement locatif. Sous quelle forme ? Depuis de longues années, les épargnant·es privilégient le dispositif Pinel, qui permet à un particulier d’obtenir une baisse d’impôt plafonnée à 63 000 euros répartis sur 12 ans. Cet avantage fiscal est conditionné à l’achat d’un bien, neuf essentiellement, dans une zone tendue que l’investisseur·se s’engage à louer à bas prix à un ménage aux revenus modestes. Sauf que ce dispositif avec ce taux de défiscalisation prend fin le 31 décembre 2022. Il sera remplacé en 2023 par le « Pinel + », qui a pour objectif d’inciter à la construction de bâtis plus économes énergétiquement et plus confortables. Aux critères actuels du Pinel, s’ajouterons, avec le « Pinel + », trois nouveaux critères portant sur la qualité du logement : une surface minimale en fonction du nombre de pièces allant de 28m² pour un T1 à 96m² pour un T5, un espace extérieur comme un balcon et une double exposition à partir du T3. L’exécutif a souhaité une transition progressive. À partir de 2023 et jusqu’à fin 2024, les investisseur·ses auront le choix des deux dispositifs. Mais, les nouvelles opérations en Pinel classique seront assorties d’un taux de défiscalisation abaissé, tandis que les biens éligibles en Pinel + conserveront la carotte fiscale maximale, de 12 % à 21 % selon la durée de mise en location. Sinon, les investisseur·ses peuvent toujours se tourner vers des opérateurs spécialisés dans montages plus complexes, plus chers mais aussi à la puissance de défiscalisation plus élevée (Malraux, monuments historiques, déficit foncier) comme Angelys Group. De même, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet encore d’acquérir en vue d’une location un bien meublé ou un situé dans une résidence service (étudiant, tourisme, affaire, senior, Ehpad). La rentabilité de ce type de biens peut atteindre les 4 % mais n’est pas sans risque. La qualité de l’emplacement est primordiale. Pour les résidences services, il faut également veiller au sérieux du·de la gérant·e de la résidence et ne pas oublier que la crise sanitaire a mis en lumière les failles du modèle des résidences tourismes comme affaires.
Les placements bons pour la planète
Depuis quelques mois, de nouvelles offres « d’investissements verts » tentent de séduire les épargnant·es désireux·ses d’agir pour la planète. L’enjeu n’est pas anecdotique. Le secteur du bâtiment consommerait à lui seul 43 % de l’énergie tandis que 23 % du gaz à effet de serre proviendraient du secteur résidentiel et tertiaire. La jeune pousse Greenliving entend surfer sur cette prise de conscience en lançant un nouveau concept d’immobilier locatif à impact, qui propose d’allier rentabilité et efficacité énergétique. Elle promet de mettre en place des actions concrètes autour de l’impact environnemental grâce à 4 piliers fondamentaux : la rénovation énergétique, l’ameublement écoresponsable, la sensibilisation des locataires à l’écogestion et, enfin, la contribution financière à des organismes à impact. La jeune pousse reverse notamment 1 % de son chiffre d’affaires à l’association « 1 % for the planet ». Michael Sciuto, co-fondateur, souligne : « À ce jour, le gain de consommation réalisé, après rénovation, sur les projets confiés, est de 300 kWh/m²/an, soit un gain de 35 % en moyenne. Cela équivaut à un gain d’un mois de consommation en électricité d’un appartement ! » Le groupe propose plusieurs types de biens, du studio à l’immeuble de rapport. Selon lui, le studio est un investissement intéressant : ticket d’entrée faible, vacance locative faible, investissement peu risqué, plutôt liquide comme placement. En revanche, prévient Greenliving, la rentabilité n’est pas toujours au rendez-vous, il faut choisir son placement avec soin. Surtout, la société s’est spécialisée dans deux niches jugées prometteuses. En premier lieu, la colocation qui séduit aussi bien les étudiant·es que les jeunes actif·ves. « La colocation permet aussi d’accéder à des biens dans des villes tendues ou dans des secteurs périphériques des centres-villes. Il s’agit d’un investissement génial pour ceux qui veulent allier cashflow et patrimoine (en fonction des secteurs) », estime Greenliving. Un projet de colocation de quatre chambres à Montpellier pour un budget total de 240 000 euros dégagerait une rentabilité brute de 9,5 %, assure la société. Cette dernière privilégie également le coliving. Ce placement suppose d’effectuer des travaux conséquents pour toucher de jeunes actif·ves, qui veulent bénéficier d’espaces privés, de lieux communs plus grands, tout en bénéficiant de services mutualisés. « C’est un investissement qui demande une prise de risque plus importante, car moins liquide. À la revente, vous vous adressez à des investisseurs plutôt aguerris. Chez Greenliving, nous sommes convaincus que le coliving sera un mode d’habitat à part entière dans les années à venir », souligne le groupe.
Le rêve américain
Si depuis de nombreuses années, nombre d’agences se sont spécialisées dans l’immobilier locatif en Floride en raison de sa fiscalité avantageuse et de sa météo clémente, l’immobilier américain détonne avec des propositions de placement à… Detroit. Longtemps considérée comme sinistrée à jamais, Detroit connaît aujourd’hui une renaissance économique inespérée. Elle a enregistré la plus forte progression de ventes de maisons individuelles entre mai 2020 et mai 2021, selon l’agence. Grâce à son « pack clé en main », cette dernière se vante d’acheter des biens de qualité dans les meilleurs quartiers de Détroit, en profitant d’un taux de rendement supérieur à 7 %. Le boom économique de Detroit en fait la destination idéale pour les investisseur·ses français·es. Les tarifs y restent abordables : « Il est encore possible d’acheter de belles maisons en briques de plus de 100 m² habitables pour moins de 90 000 euros », souligne Mathieu Lacaile, le co-fondateur de L’Immobilier Américain. « Choisir ses maisons dans le secteur, c’est s’assurer une bonne rentabilité locative et un bon potentiel à la revente », conclut-il.
