« Atterrissage en douceur » pour l’immobilier ancien en 2018

D’après une note de conjoncture des Notaires de France, le marché immobilier français devrait effectuer un « atterrissage en douceur ». Les volumes de vente devraient être plus raisonnables en 2018 après deux années d’euphorie qui ont vu les prix grimper. Le ralentissement ne prévoit pas pour autant une baisse des prix. Ceux-ci ont progressé de 4 % en 2017 et restent orientés à la hausse selon les notaires. Les Notaires de France prévoient un volume annuel de transactions légèrement moins soutenu. 42 % des banques déclarent par exemple une baisse de la demande de crédits à l’habitat.

L’encadrement des loyers limite la rentabilité immobilière

D’après le cabinet d’études sectorielles Xerfi, l’encadrement des loyers est un sujet clivant. D’un côté, il fait courir un risque à l’investissement locatif qui perd alors en rentabilité. De l’autre, il permet de limiter la perte en compétitivité car les loyers trop élevés pénalisent les locataires. Amorcé en 2012, l’encadrement des loyers réduit la rentabilité immobilière, notamment dans un contexte d’augmentation des prix de l’immobilier, comme le montre le graphique ci-dessus concernant la ville de Paris. Cette correction semblait pourtant nécessaire : les loyers ont augmenté de 53 % en France depuis 1998, là où les revenus des ménages ont augmenté de 38 % sur la même période. A Paris, l’augmentation des loyers a même atteint 64 %. Selon Xerfi, un ralentissement de l’augmentation des loyers était déjà en cours depuis 2008. Le cabinet d’études voit dans l’encadrement des loyers un risque de trop accentuer ce ralentissement et de casser la rentabilité des loyers de l’immobilier locatif.

La future recette d’un krach immobilier

Selon Xerfi, un futur krach boursier n’est pas à prévoir, mais il faut tout de même avoir conscience qu’un empilement de mesures défavorables à l’immobilier pourrait avoir un effet néfaste sur le secteur. Transformation de l’ISF en impôt sur la fortune immobilière, restriction des communes éligibles au dispositif Pinel, poursuite de l’encadrement des loyers, resserrement du prêt à taux zéro dans le neuf et l’ancien… Autant d’arbitrages qui sont systématiquement défavorables au marché de l’immobilier. Au-delà, la conjoncture globale laisse anticiper une remontée des taux de l’immobilier. Déjà amorcée aux États-Unis, celle-ci pourrait arriver en France. Le cabinet d’études sectorielles met en garde contre une remontée trop rapide des taux de crédits à l’habitat. Ceux-ci, combinés aux mesures évoquées plus haut, pourraient avoir pour effet d’exclure les primo-accédants du marché immobilier, pourtant essentiels à la chaîne d’achat et de revente immobilière.

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