Les opportunités de placement dans la pierre en 2017

« A vous aussi on vous a dit, les rendements, c’est maintenant ? »
« A vous aussi on vous a dit, les rendements, c’est maintenant ? »

Le prélèvement à la source va influencer les placements. Immobilier et non coté semblent garder quelques belles surprises aux épargnants. Projection sur cette année qui s’ouvre…

En 2017, prévoyez de revoir vos placements ! En effet, le prélèvement à la source dès 2018 va faire de 2017 une année blanche pour certains placements financiers, et notamment en matière de déduction fiscale. Si nous n’en sommes aujourd’hui qu’au début du décryptage de la loi et de ses conséquences, il existe une vraie interrogation sur la possibilité d’avoir accès aux déductions des produits retraite comme le PERP ou les contrats Madelin. « Normalement, tous les outils qui étaient en déduction fiscale n’auront pas d’effet sur 2017 », nous indique Guillaume Lucchini, associé fondateur du cabinet Scala Patrimoine. Impossible d’en être sûr à ce stade, mais l’on peut légitimement se demander comment déduire des impôts sur des revenus qui ne seront, justement, pas imposés ?

L’assurance-vie tient bon

Reste que les Français vont toujours avoir besoin de placer leur épargne. Et l’assurance-vie, placement préféré de ces derniers, résiste mieux que ses rivaux à l’effritement des taux d’intérêt malgré un essoufflement sur 2016, selon les premiers chiffres. « Il n’existe, aujourd’hui, aucun produit défensif qui peut faire mieux que l’assurance-vie », nous souffle Patrick Ganansia, associé gérant chez Herez. Exit donc le Livret A, à 0,75%, même si le taux se maintient en 2017. Mais l’assurance-vie tend à moins se consommer en France depuis la loi Sapin 2, qui offre aux assureurs l’opportunité de différer le remboursement du capital à l’épargnant en cas de difficultés. Si la loi protège les assureurs, et permet d’endiguer le risque d’une crise similaire à 1929, elle est tout de même venue créer une insécurité sur ce placement. Les épargnants français sont de plus en plus nombreux à ouvrir leur contrat au Luxembourg, plus souple, plus avantageux en termes de frais mais non protégé en cas de difficultés de l’assureur.

Plus que jamais appeler son banquier

Côté immobilier, il est toujours temps de faire des affaires ! La remontée des taux, après avoir atteint leur plus bas historique en novembre dernier, montre que « c’est le moment d’investir en direct par le biais de l’emprunt ou de renégocier son crédit », comme le remarque Guillaume Lucchini. Et ne pas hésiter à faire jouer le rachat de crédit par une autre banque qui permet, comme nous le rappelle le gérant, de renégocier son assurance emprunteur souvent appliquée via des contrats de groupe alors qu’une bonne négociation avec son banquier peut laisser espérer diviser le taux jusqu’à huit. 2016 aura, sans conteste, été une très belle année en immobilier compte tenu des taux bas et des prix qui ont ralenti leur progression, et 2017 entend suivre la même voie. Chez Herez, les opportunités sont identifiées via les opérations immobilières à plusieurs : « Il y a clairement des opérations immobilières à faire sous forme de “club deal”, que ce soit en France ou en dehors de France ». Pour les propriétaires ou multipropriétaires qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier, la tendance est attendue aux opérations immobilières en dehors de l’Hexagone.

Des seniors et du papier

Du côté d’Affairiance Finance, basé à Saint-Etienne, les meilleurs placements en immobilier se font dans les résidences services seniors. Non médicalisées, à ne pas confondre avec les EHPAD, celles-ci proposent des rendements sûrs sur la durée, ont de belles années devant elles au regard des estimations des professionnels du secteur et offrent une fiscalité avantageuse. « C’est un outil qui ne permet pas de défiscaliser ses autres revenus, mais les revenus qu’il va générer ne sont pas imposés, sur une période de 17 à 27 ans, selon la façon dont l’investissement est financé », explique le fondateur d’Affairiance Finance, Thierry Perret. Un argument à regarder de près en cette année de transition fiscale. La pierre-papier, également, reste un véhicule sur lequel investir en 2017. « Les SCPI vont continuer à prendre de la valeur car le spread est énorme, d’un côté le taux d’emprunt est à 2% sur 20 ans et de l’autre la pierre-papier rapporte 4 à 4,5% : c’est une façon de se créer du patrimoine à moindre frais », précise Guillaume Lucchini. Attention tout de même à ne pas céder aux sirènes de ce produit trop rapidement ; de plus en plus de fonds se créent et, comme avec d’autres produits, n’affichent pas tous les mêmes rendements : « Ce n’est pas parce qu’il est estampillé SCPI qu’il a forcément 5% de rendement », nous met en garde l’associé gérant de Scala Patrimoine. Chez Herez, si la SCPI est également un produit conseillé pour 2017, elle concerne « seulement les murs de boutiques ou de bureau, car nous trouvons la SCPI d’habitation trop chère », précise Patrick Ganansia.

Pour ceux qui cherchent du concret

Et si les marchés financiers vous font peur mais que vous souhaitez investir dans les entreprises, les actions non cotées pourraient être sources d’opportunités pour 2017. « Certains fonds d’actions non cotées proposent des performances extraordinaires en contrepartie d’une absence de liquidités pendant plusieurs années », explique Patrick Ganansia. Des investissements qui peuvent se faire au sein, comme à l’extérieur, d’une assurance-vie. Reste à arbitrer fiscalement le plus avantageux pour l’épargnant et son objectif d’épargne. Quant aux placements alternatifs en 2017 ? Les conseils semblent être les mêmes que les années précédentes : ne pas rechercher la défiscalisation mais plutôt la diversification et ne pas y consacrer plus de 10% de son patrimoine. Si les chevaux apparaissent risqués, et que le vin tient la route malgré un marché volatile, l’art et les voitures de collection semblent faire l’unanimité. Le premier car ce marché en pleine expansion se réinvente sans cesse, les deuxièmes car elles sont de moins en moins nombreuses sur le marché. Les connaisseurs voient d’ailleurs d’un bon œil l’arrivée de nouveaux moteurs dans notre quotidien, qui donneraient automatiquement de la valeur à leurs ancêtres. Mais ne pas oublier la règle d’or pour ce genre de placements : se faire plaisir avant tout !

Nicolas Pagniez

Répondre

Saisissez votre commentaire
Saisissez votre nom ici