La défiscalisation immobilière en 2017

D'une manière ou d'une autre, les dispositifs de défiscalisation traditionnels trouveront leur place en 2017...
D'une manière ou d'une autre, les dispositifs de défiscalisation traditionnels trouveront leur place en 2017...

Entre rupture et continuité

Si tous les dispositifs de défiscalisation immobilière sont prorogés en 2017, l’arrivée du prélèvement à la source soulève quelques incertitudes.

L’immobilier se porte plutôt bien. Par exemple, 2016 devrait compter plus de 800000 transactions dans l’ancien, proche de ses hauts historiques. 2017 devrait donc être une bonne année – y compris pour la défiscalisation. « En l’état actuel des débats, le projet de loi de finances pour 2017 montre une tendance nette à assurer la continuité, décrit Renaud Capelle, directeur immobilier adjoint à l’UFF. Dans la perspective d’une échéance électorale, de tels signaux sont toujours les bienvenus. »

Loi Pinel prolongée

Le dispositif instauré par la loi Pinel, qui a été en 2016 incontestablement la star des placements en défiscalisation immobilière, est prolongé jusqu’au 31 décembre 2017, et devrait garder ce statut de favori : il est abordable (plafonné à 300000 euros), et incitatif, la défiscalisation pouvant atteindre 21% sur 12 ans. Mais « cet investissement reste soumis à des contraintes assez fortes, rappelle Maître Steve Jakubowski, du cabinet d’avocat Picovschi. Les loyers sont plafonnés par zone géographique ; et les revenus des locataires ne doivent pas, eux non plus, excéder une certaine limite. » C’est pour le moins restrictif. De plus, si la loi autorise (évidemment) le changement de locataire sur la durée de location, en revanche, le logement ne peut pas rester inoccupé pendant plus d’un an, sinon tous les bénéfices fiscaux acquis sont perdus. En revanche, il est maintenant possible de louer le bien à ses enfants.

Même si c’est un investissement abordable, il reste risqué, et il ne faut pas choisir à la légère. D’autant plus qu’il est principalement utilisé par des primo-accédants, pour qui une perte est un vrai coup dur.

Des autres dispositifs qui évoluent peu

Le prêt à taux zéro est également maintenu, mais devrait permettre de financer 40% du montant de l’achat d’un logement neuf ; auparavant, la limite se situait entre 18 et 26%. De plus, il permet de financer l’acquisition d’un logement ancien, à condition d’y réaliser des travaux de rénovation ou mise aux normes à hauteur de 22% du coût total.

Le Censi-Bouvard est lui aussi maintenu, mais avec quelques modifications. Si le dispositif n’est pas modifié pour les investissements en résidences seniors et étudiantes (11% de réduction d’impôt répartie sur neuf ans pour l’achat d’un logement neuf, plafonné à 300000 euros d’investissement par an), il évolue en ce qui concerne les résidences de tourisme. Pour celles-ci, la réduction d’impôt est augmentée à 20%, mais elle porte sur des travaux de rénovation (énergétiques, ravalements, adaptations aux personnes handicapées…), plafonnés à 22000 euros (ce qui correspond donc à une réduction d’impôt maximale de 4400 euros).

Les investissements outre-mer sont également prolongés. Ils restent intéressants – notamment parce qu’ils sortent du plafonnement des niches fiscales – mais demeurent risqués, pénalisés par une histoire mouvementée et un système déclaratif qui rend indispensable la vérification préalable par l’investisseur lui-même, l’administration fiscale n’intervenant toujours qu’après coup.

Enfin, les gros investisseurs, qui préfèrent des dispositifs plus ambitieux, ne seront pas dépaysés : là encore, les dispositifs sont tous prolongés, sans être modifiés. Il sera donc toujours possible de rénover des bâtiments classés grâce au Malraux, et de réaliser du déficit foncier. Par ailleurs, « il faut rappeler également que les dispositifs actuels sont encore valables jusqu’au 31 décembre 2016, souligne Maître Steve Jakubowski. Il n’est donc pas trop tard encore si l’on veut en profiter sous leur «ancienne» forme. »

La vraie inconnue : l’année fiscale fantôme

Si tout cela est plutôt rassurant, l’arrivée du prélèvement à la source, qui s’accompagnerait d’une année fiscale « blanche », soulève des questions. « Nous n’avons pas de certitudes sur la loi et les décrets d’application, ce qui ne nous permet pas de tirer des conclusions sur les impacts pour les investisseurs concernant les revenus 2017 », estime Jean-François Chaury, responsable des partenariats chez Advenis. Que deviendraient les avantages fiscaux théoriquement acquis durant cette année ? La question n’est pas encore résolue. « L’année 2017 sera une année blanche au regard du paiement de l’impôt mais pas au regard de sa déclaration, souligne Renaud Capelle. Le traitement fiscal des investissements immobiliers pourrait prendre la forme de crédit d’impôt. » La situation est moins claire en ce qui concerne les avantages qui accordent une réduction sur les revenus globaux (déficit foncier, monuments historiques). Il existe plusieurs possibilités pour résoudre le problème : par exemple, comme ces travaux s’étalent souvent sur plusieurs années, on pourrait envisager ainsi un report sur l’année suivante de l’avantage acquis en 2017. Mais il est certain qu’une solution sera trouvée. « Dans le cas où les travaux ne viendraient pas en diminution des revenus, cela risquerait de mettre un coup de frein important aux travaux de réhabilitation et de rénovation, ce que le gouvernement a bien perçu puisqu’il réfléchit, d’après nos informations, à des solutions pour maintenir un système de déduction », souligne Jean-François Chaury.

Un décalage dans le temps ne conviendrait pas ; et « enlever » un an d’avantages acquis enverrait un message décidément contradictoire avec celui de continuité déjà émis. Mais en fonction de la solution qui sera retenue au final, il faudra probablement ajuster les stratégies patrimoniales. Ces questions, le grand public ne se les pose pas encore. Mais cela va arriver, d’autant que l’immobilier fait toujours partie des sujets évoqués lors des campagnes présidentielles. Il y aura donc beaucoup d’explications à donner – aussi bien de la part des professionnels que de l’État lui-même. Il faudrait, dans l’idéal, avoir une position claire d’ici début décembre, pour permettre de bien informer les investisseurs.

Jean-Marie Benoist

Répondre

Saisissez votre commentaire
Saisissez votre nom ici